שם פרטי:
שם משפחה:
טלפון:
דוא''ל:
כתובת:

בנק הוציא אישור עקרוני למשכנתא אך לבסוף סרב להעמידה, ולכן חויב בהשבת 47,000 ש"ח

מאת: משרד עורכי דין גלעד נרקיס   |   06.08.2015

בנק הוציא אישור עקרוני למשכנתא אך לבסוף סרב להעמידה, ולכן חויב בהשבת 47,000 ש"ח

 

הבנק הוציא אישור עקרוני לקבלת משכנתא, התובעים התבססו על האישור וחתמו על הסכם הרכישה, לבסוף הבנק סרב להעמיד המשכנתא, והתובעים נדרשו לשלם סך של 94,000 ₪ פיצוי מוסכם. בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה וחייב הבנק בהשבת מחצית מהפיצוי המוסכם.

 

 

 

תא (ראשל"צ) 43393-10-12 אאורילה שוורץ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (פורסם בנבו 29.6.15).

 

עובדות פסק הדין

 

במקרה דנן הגיעה לפתחו של בית המשפט תביעה שהוגשה על ידי לקוחות הבנק, וזאת בשל העובדה כי הבנק התרשל כאשר הוציא להם שני אישורים עקרוניים להעמדת משכנתא לרכישת דירה, ובסופו של דבר סרב הבנק להעמיד ההלוואה, והתובעים נדרשו לבטל את הסכם הרכישה ואף לפצות את המוכרים בשל ביטול החוזה.

התובעים תבעו לחייב את הבנק בסכום הפיצויים המוסכמים ששילמו למוכרים בסך 94,000 ₪ (סכום הקרן), באובדן ערך ההפרש בין שווי הדירה לפי ההסכם לבין שוויה כיום (400,000 ₪), בהוצאות שכ"ט עו"ד בהסכם הרכישה (4,620 ₪), וכן בפיצוי בגין עוגמת נפש והתרוצצויות מיותרות (55,000 ₪).

 

ביום 21.4.2009 הוציא הבנק לתובעת "אישור עקרוני לקבלת הלוואה" על סך 900,000 ₪. בפתח האישור העקרוני נרשם "אנו...שמחים להודיעכם כי אישרנו עקרונית את בקשתכם מיום 21.4.2009 להוואה בהתאם ובכפוף לפרטים שנמסרו לנו על ידכם". והבנק סייג את אישורו בקבלת אישורים או מסמכים שהתבקשו התובעים להציג לבנק. בהמשך המכתב פרט הבנק את המסמכים שעל התובעים להציג לצורך קבלת ההלוואה, אשר בכללם מתייחסים למצבם הפיננסי של התובעים ומסמכים בנוגע לדירה לרכישה.

לטענת הבנק, אישור עקרוני כשמו כן הוא "עקרוני" וההלוואה ניתנת רק לאחר שהתובעים מציגים את המסמכים והנתונים שנדרשו ולאחר שהבנק בודק ובוחן אותם, כמו כן, לטענת הבנק על פי נהליו, לא מונפק אישור עקרוני ללא טופס בקשה לקבלת הלוואה מלא וחתום, בו הלווה מצהיר כי הפרטים עליהם הוא מצהיר נכונים". ופקידת הבנק שהעידה בתביעה ציינה שבטופס "יש שם פיסקה שהוא מצהיר שהוא יודע שלא חזרו לו שיקים והוא לא היה מוגבל וכן הלאה. מבחינתי כשהוא חותם הוא הצהיר בפני ואני יכולה להתקדם".

ואולם, רק ביום 12.5.2009 חתמה התובעת על טופס "בקשה לקבלת הלוואה" ובאת במועד מאוחר לאישור העקרוני הראשון שניתן.

הבנק התקשה להסביר האם התובעת חתמה על בקשה לקבלת הלוואה שקדם לאישור העקרוני הראשון, וטען כי הוא השמיד זאת.

בית המשפט קבע כממצא עובדתי "כי התובעת לא הוחתמה על טופס בקשת הלוואה בטרם הוצא האישור העקרוני הראשון. ממילא התובעת לא הצהירה בשלב זה בכתב את ההצהרה הנ"ל -- ששיקים של התובעים לא חזרו בעבר".

בעקבות האישור העקרוני הראשון העבירה התובעת לבנק תלושי שכר ודפי חשבון בנק. והבנק טען כי אומנם הוצגו דפי בנק, אך לא הוצגו כלל דפי הבנק שבבעלות התובעת, ולמעשה היה חסר דפי הבנק מבנק יהב. התובעת לטענתה ציינת כי הבנק לא הציג לה שאלות מפורשות, ואין ולא היה לה סיבה או אינטרס להסתיר או לשקר לבנק.

לאחר הוצאת האישור העקרוני הראשון המשיכו התובעים לנהל מו"מ לרכישת הדירה, וסוכם עם המוכרים שכלל שיחתם הסכם לרכישת הדירה, הסכום שישולם להם הינו 940,000 ₪.

בהמשך, הוציא הבנק אישור עקרוני שני שתאריכו 4.5.2009, ובו צויין סכום העסקה המעודכן (940,000). וגם במקרה זה לא הציג הבנק טופס בקשה לקבלת הלוואה בטרם הוציא את האישור העקרוני, וזאת למרות טענותיו של הבנק כי התובעים חתמו על טופס המאשר כי לא חזרו להם שיקים, ושאין חשבון בבעלותם שהוגבל.

ביום 7.5.2009 חתמו התובעים על הסכם לרכישת הדירה, והתמורה נקבע ל-940,000 ₪. ועוגן בהסכם כי הפרה יסודית (איחור מעל 15 ימים בתשלום וכדומה) תחייב תשלום פיצוי מוסכם בסך 94,000 ₪.

ביום 12.5.2009 התובעת הגישה לבנק את ההסכם לרכישת הדירה, ובמעמד זה חתמה התובעת על בקשה לקבל הלוואה בסך 600,000 ₪.

ביום 14.5.2009 הוציא הבנק אישור עקרוני שלישי לסכום של 600,000 ₪, והטופס עבר למחלקת החיתום לצורך בדיקת אשראי צרכי. בדיקה זו העלתה מצב בעייתי לתובעת בדמות שיקים חוזרים, תיקי הוצל"פ פתוחים וכדומה.

הבנק פנה לבירור מול התובעת, אשר ענתה במכתב ארוך המסביר את קרות האירועים (מכתב מפורט אשר רק העלה את החשש של הבנק , הואיל ומצויין שם חובות עבר וכדומה).

בהמשך, הבנק הודיע לתובעים שלא יעניק להם הלוואה. ב"כ התובעים פנה אל הבנק בדרישה להעניק את ההלוואה בהתבסס על האישור העקרוני (מכתוב מיום 25.5.2009) . בתשובה ענו נציגי הבנק (מכתב מיום 27.5.2009):

"1. האישור העקרוני שנתן הבנק לפונים היה בהסתמך על הצהרות שניתנו על ידם בעת מילוי טופס הבקשה לקבלת הלוואה.

2. האישור העקרוני מסוייג כך שבמידה וימצא כי הנתונים שנמסרו על ידם אינו מלא ו/או שיתבררו לבנק פרטים נוספים המטילים ספק באשר ליכולתם לעמוד בהחזר ההלוואה, רשאי הבנק שלא להעמיד את ההלוואה.

3. בטופס הבקשה שמילאו הפונים הצהירו כי לא הוחזרו שיקים המשוכים על שמם בעוד שבבדיקת אשראי צרכני נמצא כי חזרו להם שיקים.

4. לאחר בחינת התיק עם הנתונים הקיימים, אין באפשרותנו להעמיד את ההלוואה".

  התובעת פנתה פעם נוספת אל הבנק במכתב בכתב יד מיום 1.6.2009.

ביום 7.6.2009 הודיעו המוכרים לב"כ התובעים על ביטול הסכם המכר עקב אי תשלום התשלום השני לפי ההסכ. ביום 11.6.2009 נחתם בין הצדדים "הסכם ביטול", בגדרו הוסכם כי 94,000 ₪ יושארו בידי המוכרים "כפיצויים מוסכמים" המגיעים מהקונה נוכח הפרת ההתחייבות בנוגע לתשלום.

על רקע זה הוגשה תביעת התובעים.

 

טענות הצדדים

לטענת התובעים הבנק "לא הזהיר אותם שלא לחתום על הסכם המכר עד לאחר קבלת תוצאות בדיקת הראשי הצרכני", ו"לא הודיע לתובעים שבכוונתו לערוך בדיקת אשראי צרכני וכי מתן ההלוואה מותנה בקבלת תוצאות בדיקה זו". נטען כי הבנק התרשל בכך שרק ביום 17.5.2009 ערך בדיקת אשראי צרכני, שעה שהיה עליו לערוך את הבדיקה מיד ובסמוך לאחר שנתן את האישור העקרוני הראשון ובוודאי עד להנפקת האישור השני, ולפני שנחתם חוזה המכר.                נטען כי התובעים הבינו שהבנק מצא אותם כשירים לקבל הלוואה, שאם לא כן לא היו מעזים לחתום על חוזה המכר ולהסתכן בהפרתו. התובעים בדעה כי האישור העקרוני קשר הסכם מחייב, שלפיו הנתבע התחייב לתת להם הלוואה בסכום 600,000 ₪. עוד נטען כי הבנק הציב מכשול חמור בפני הלקוח, בכך שערך את החיתום רק לאחר שהלקוח כבר חתם על הסכם רכש.

הבנק השיב כי התובעים הסתירו ממנו את המידע שהיה בידיעתם אודות חילול שיקים ותיקי הוצל"פ שנפתחו כנגדם, וכי "לו היו התובעים מצהירים אמת, היתה נעשית בדיקת אשראי צרכני באופן חריג עוד בטרם הוצא האישור העקרוני הראשון ובקשתם היתה נדחית על הסף". נטען כי התובעים לא היו רשאים לסמוך על האישור העקרוני כבטחון שיקבלו הלוואה, וזאת משום אופיו כ"אישור עקרוני" גרידא, וכן בהתאם לרשום בו – המכפיף את מתן ההלוואה לבדיקות של הבנק.

 דיון והכרעה

אישור עקרוני- אישור זה מוצא לפי דרישת בנק ישראל, ומטרתו לאפשר ללקוח "לעשות שופינג", כלומר לאפשר ללווה לבצע סקר שוק ולהשוות בין הצעות של בנקים שונים בטרם יטול הלוואה.

אישור עקרוני צריך לכלול את הדברים הבאים וזאת בהתאם לנהלי הבנק:

"תאגיד בנקאי ייתן אישור עקרוני למתן הלוואה לאדם אשר מילא טופס בקשה לקבלת הלוואה, ובו ציין את פרטי הנכס הספציפי שבעטיו נכנסת ההלוואה לגדר הלוואה לדיור כאמור בסעיף 3 ..., זאת בשלב בו לא מושתות עליו עלויות כלשהן. התאגיד הבנקאי יקבע תקופה סבירה להמצאת המסמכים הדרושים לאימות הנתונים, בה יוכל מבקש ההלוואה לקבל את ההלוואה באותו שיעור ריבית, ויודיע לו עליה. תקופה כאמור לא תפחת מ-12 ימים מיום מתן האישור העקרוני ותצויין בו באופן בולט.

 (ב) אישור עקרוני כאמור יכלול את הנתונים הבאים:

(1) סכום ההלוואה;

(2) תקופת ההלוואה;

(3)שיעור הריבית שנקבע להלוואה;

(4) סכום ההחזר החודשי;

(5) בהלוואות בריבית משתנה, במקום האמור בפיסקאות (3) ו-(4) לעיל יפורטו:

א. המנגנון לקביעת הריבית, כלומר ריבית הבסיס ושיעור התוספת או ההפחתה;

ב. העקרונות לשינוי הריבית;

ג. שיעור הריבית (באחוזים) הנגזר מעקרונות אלה ליום מתן האישור העקרוני;

ד. סכום ההחזר החודשי הנגזר מעקרונות אלה ליום מתן האישור העקרוני;

ה. הודעה שהריבית (באחוזים) יכולה להשתנות ביום מתן ההלוואה;

(6) סכומי החיובים והעמלות, לרבות הוצאות המועברות על ידי התאגיד הבנקאי לצד שלישי;

(7)הסיכומים אותם דורש התאגיד הבנקאי שיהיו מכוסים בביטוח, וכן את פרמיית הביטוח במקרה שמבקש ההלוואה יבחר לבצע את הביטוח באמצעות התאגיד הבנקאי.

(ג) במצורף לאישור העקרוני לביצוע ההלוואה, ימסור התאגיד הבנקאי למבקש ההלוואה את רשימת המסמכים אשר הוא נדרש להמציא לצורך קבלת ההלוואה".

ולמעשה אישור עקרוני מוצא על פי הצהרות הלקוח וללא בחינת המסמכים.

השאלה שעמדה לפתחו של בית המשפט הינה:" האם הבנק יצא ידי חובתו כלפי התובעים, להזהירם בדבר אופיו המוגבל של ה"אישור העקרוני" שהוציא (הראשון ביום 21.4.2009 והשני ביום 4.5.2009) – וזאת בטרם חתמו על ההסכם לרכש הדירה?"

 אחריות הבנק

בית המשפט קובע כי יש ליתן משקל למצג הבנק העולה מכותרת המסמך "אישור עקרוני לקבלת הלוואה". כינוי המסמך "כאישור עקרוני" מלמד שאין מדובר "באישור סופי". עם זאת השימוש במילה "אישור" עלול ליצור מצג מטעה בדבר טיבו של המסמך. לדעת בית המשפט " ניתן היה לדייק בכותרת ולהשתמש בביטוי שישקף כהלכה את מהות המסמך -- כגון "מידע ללקוח" או "בירור ראשוני", וכיו"ב ביטויים המבהירים ברחל בתך הקטנה שאין לפנינו "אישור" כלל ועיקר. הבחירה בביטוי "אישור" דווקא, אף אם הוצמדה לה המילה "עקרוני", צפויה ליצור התרשמות שגויה: כאילו לפנינו מסמך המלמד על שלב במדרג של אישור; בעוד שבפועל -- אין לפנינו אישור כלל ועיקר. והרי נציגי הבנק הבהירו כי במסמך אין משום אישור, אלא אך מסירת מידע המאפשרת ללקוח "לעשות שופינג"".

עוד הוסיף בית המשפט וקבע כי הסייגים שהטיל הבנק אין בהם בכדי לספק:" ראשית, מדובר בסעיפים המופיעים באותיות קטנות ובלתי מובלטות. נסיון החיים מלמד כי הלקוח אינו מסוגל לעיין באותיות קטנות כגון דא המופיעות ברצף המסמך הבנקאי. שנית, התובעים לא נדרשו לענות על שאלות כתובות. הסייגים שהוסיף הבנק מיועדים לקריאה פסיבית על ידי הלקוח. אופן הצגה זה אינו מחייב את הלקוח להידרש בפועל לקריאה ולהפנמה של הסייגים שבמסמך. לו נדרש לענות על שאלות, היה הדבר מחייב למהלך של קריאה, הבנה, ומתן תשובה. במהלך אקטיבי כזה היה כדי לקדם הבנה של טיב המסמך ומניעת תקלות".

לכן במאזן הכוחות בין הצדדים, הבנק הוא הגוף המוסדי הגדול והמסודר, ואילו הלקוח הוא בדרך כלל הדיוט. ככל שהבנק נזקק לנתונים כאלה או אחרים כדי לאשר הלוואה (ולו "עקרונית"), הרי שבכוחו להציג ללקוח שאלות מפורשות. אף יש לזכור כי האינטרס הפיננסי של הבנק הוא להיקשר עם לקוחות ולהעניק הלוואות, שהרי זהו עיסקו. מטבע הדברים שהבנק שואף להגדיל את מחזור עסקאותיו. יש לזכור כי האישור העקרוני מכיל מהלך שיווקי, בגדרו הבנק מציג חלופה למתחריו, וזאת כחלק מתחרות על כיס הלקוח. דווקא משום כך, על הבנק להקפיד ולהיזהר שהמצג שהוא מציג במסמך הנמסר ללקוח יהיה בהיר ומדויק.

מכאן מוסיף בית המשפט ומציין כי בנק חב חובת זהירות כלפי הבא בשעריו ומבקש את שירותיו. ובהתנהלותו כלפי לקוח פוטנציאלי, על הבנק להקפיד על עשיית מצגים מדויקים ובהירים מטעמו, שישקפו נכוחה את טיבם ומשמעותם של המסמכים היוצאים תחת ידיו.

הבנק דנא ידע והבין שמסמך האישור העקרוני שהוציא נדרש כמהלך לרכישת דירה, שהרי במסמך עצמו צוין שמטרת ההלוואה היא רכישת דירה. הבנק גם ידע והבין כי הסכם הרכישה טרם נחתם, שהרי הבנק דרש שיוצג לו "חוזה מקורי לרכישת הנכס", וזאת "לצורך המשך התהליך" – כמצוין במסמך האישור העקרוני עצמו. על כן, הבנק יכול וצריך היה לצפות, כי מסמך האישור העקרוני ישמש את התובעים לצורך חתימה על הסכם לרכישת דירה, וכי רק לאחר שייחתם, יערוך הבנק את בדיקת האשראי הצרכני. משום כך, היה על הבנק לדייק במצגי המסמך, ושלא תישמע מהכותרת שלו רמיזה ל"אישור".

 אשר על כן, יש לקבל את טענת התובעים ולקבוע כי הבנק התרשל כלפיהם בכך שהוציא "אישור עקרוני", אף כי היה מדובר ב"בירור" בלבד ולא ב"אישור"; וכן בכך שלא דרש מהתובעים לענות בכתב על שאלות ספציפיות בדבר מצבם הפיננסי בטרם סיפק "אישור עקרוני"; ובנוסף בכך שלא ערך בדיקות אשראי מוקדמות כלשהן לפני הוצאת "אישור עקרוני".

  עם זאת בית המשפט קובע כי מוטל אשם תורם לתובעים וזאת בעיקר נוכח חוסר הזהירות בו פעלו התובעים בהסכם הרכישה, שהרי לא סייגו את חובת התשלום כלפי מוכרים. הם לא ציינו בהסכם שיכולתם לשלם את תשלומי הרכישה מותנית בקבלת הלוואה מהבנק, ולא הזכירו את דבר קיומו של "אישור עקרוני". לו הוסיפו סייג מתאים, היו מונעים מצב של הפרת ההסכם וממילא גם תשלום הפיצויים המוסכמים.

מכל מקום, קובע בית המשפט חלוקת אחריות בחלקים שווים וקובע כי על הבנק להשיב לתובעים סך של 47,000 ₪ (מחצית מתשלום הפיצוי המוסכם). באשר לתביעה לתשלום עבור הפסדי ההפרש של הדירה בסך 400,000, בית המשפט דוחה את ראש נזק זה, וכן הדין גם לראש הנזק שנתבע על שכ"ט עו"ד.

התוצאה היא שבית המשפט מקבל את התביעה בחלקה.

 


פרטים אודות 
עו"ד גלעד נרקיס  





ספרים נוספים בתחום הבנקאות
 
כרך א'-החובות החלות על הבנקים
כרך ב' - דיני שטרות
כרך ג'  - סדרי דין
כרך ד' - אשראי בנקאי
כרך ה'  - מימוש משכנתא
כרך ו'-מנהלי תיקים ויועצי השקעות


            הספר
הלוואות חוץ בנקאיות
   עו"הד גלעד נרקיס
    וורד שיידמן תקן

   
 
 

מגדל ב.ס.ר 3 קומה 20
טלפון: 4975 -755 - 03

לצפיה במהדורת האינטרנט
לצורך הצפיה יש להתקין תוכנת Adobe Reader,
במידה ואין ברשותכם תוכנה זו, ניתן להורידה חינם כאן