שם פרטי:
שם משפחה:
טלפון:
דוא''ל:
כתובת:

רשלנות הבנק בבדיקת חוות דעת שמאי

01.01.1900

חוות דעת שמאי- האם על הבנק מוטלת החובה לבדוק את אמינותה של חוות דעת השמאי, בטרם תיתנן ההלוואה?

לו הבנק היה בודק את חוות דעת השמאי השמאי, בנקל היה מבחין שאין מדובר בחוות דעת מספקת ונאותה המכילה את כל המידע הנדרש. כאמור, חוות דעת השמאי הייתה צריכה להדליק נורה אדומה לבנק ולעכב את מתן ההלוואה.


ת"א (חי') 2583/08  בנק טפחות סניף חיפה נ' מריה טליאנסקי [פורסם בנבו] (9.4.13).

 

פסק הדין עוסק בחובתו של הבנק לבדוק את חוות דעת השמאי כאשר הוא מעניק הלוואה לרכישת דירה, על אחת כמה וכמה כשמדובר ברכישת דירות על ידי עולים חדשים הזכאים לסיוע מהמדינה. זאת כאמור, מכוח חובת הזהירות המושגית והקונקרטית המוטלת על הבנק.

גב' טליאנסקי, הנתבעת, הינה עולה חדשה מעוטת יכולת, אשר ביקשה לרכוש דירה בסיוע המדינה. לפיכך, פנתה גב' טליאנסקי לבנק, שהינו התובע, למתן הלוואה. 

הבנק, אישר את ההלוואה, עבור הדירה,  בהסתמך על הסכם המכר בין גב' טליאנסקי לבעל הנכס, מר מיכאל גליזר, שנערך ב- 1996. לאחר שאושרה ההלוואה, בשנת 1997, רשם הבנק  משכנתא לטובתו וניתנה הערכת השמאי, מר מוטי זייד.

עם זאת, זמן קצר לאחר רכישת הדירה התברר כי הדירה אינה ראויה למגורים וכן שלא נבנתה כחוק,  כתוצאה מכך נאלצה לעזוב גב' טליאנסקי את הדירה.

בשנת 2003 חדלה גב' טליאנסקי לשלם את המשכנתא, ולפיכך החל הבנק לנקוט בהליכים נגדה וכיוצא בזה מכירת הדירה. כאמור, לא היה די במכירת הדירה על מנת לכסות את החוב, ולכן הוגשה התביעה דנן.

לטענת הבנק, יש לייחס לגב' טליאנסקי אשם תורם של 100%, שכן היה באפשרותה לבדוק את הנכס בעירייה, בטרם חתמה על הסכם המכר ונטלה את ההלוואה. כן, בין הבנק לשמאי לא מתקיימים יחסי שליחות, בהתאם לסעיף 14 לפקודת הנזיקין, השמאי הינו קבלן עצמאי. יתרה מכך, לקבלן קמה חובת זהירות גם כלפי הבנק- שהזמין את שירותיו, מכאן שאם הוא התרשל בתפקידו הוא חב הן כלפי גב' טלינאנסקי והן כלפי הבנק.  בנוסף, הנתבעת יכלה להקטין את הנזק שנגרם. כאמור, הנתבעת לא הייתה צריכה לאשר את  הסכם הפשרה שנחתם בינה לבין עורכי הדין שטיפלו עבורה בעסקה של רכישת הדירה, לפיו נקבע סכום פיצוי זעום של 40,000 ₪. סכום, שהיה עליה להעביר לבנק, על מנת להקטין את החוב.

מנגד, טענה  הנתבעת כי נפלה קורבן למעשיהם של עורכי דינה והשמאי. כן,  פנתה גב' טליאנסקי בשני מועדים שונים לבנק, ב-1997 והן ב-1998, על מנת ליידע אותם כי רומתה, והדירה אותה רכשה אינה ראויה למגורים. זאת על מנת, להשיב את הכספים שקיבל בעל הנכס עבור הדירה, ובכך להשיב את המצב לקדמותו. אולם, הבנק לא השיב לאף אחד מן הפניות.

בית המשפט קיבל את טענותיה של גב' טליאנסקי וקבע כי מערכת היחסים שבין הבנק ללקוח, בנויה על יחסי אמון. כן, לבנק יש יכולת מקצועית וניסיון שאין לכלל הציבור, ומכוח זה מוטלות על הבנק חובת הזהירות וחובת תום הלב. לו הבנק היה בודק את חוות דעת השמאי השמאי, בנקל היה מבחין שאין מדובר בחוות דעת מספקת ונאותה המכילה את כל המידע הנדרש. כאמור, חוות דעת השמאי הייתה צריכה להדליק נורה אדומה לבנק ולעכב את מתן ההלוואה. כן, הבנק לא התייחס לפניותיה של הנתבעת, אי התייחסות זו, היא שהגדילה את הנזק. בנוסף, דחה בית המשפט את טענת הבנק, כי בין הבנק לשמאי אין יחסי שליחות, שהרי השמאי הוזמן על ידי הבנק במועד חתימת הסכם ההלוואה. הבנק נעזר באופן קבוע בהערכות שמאיות לשם מתן הלוואות שונות, קרי, הן לשם הלוואה מכספי המדינה, והן לשם הלוואה מהון הבנק. עצם העובדה שהשמאי איננו נחשב לעובד הבנק, לא יוצרת הפרדה בין השמאי לבנק, אלא להפך, חוות דעת שמאי הינה חלק אינטגרלי מפעילות הבנק. על ידי חוות הדעת מקבל הבנק את הבטוחה ומעריך את שוויה, בלעדיה כאמור, לא תיתנן ההלוואה.  במקרה דנן,  נפסק כי גב' טליאנסקי עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה, והוכיחה כי הבנק התרשל בהתנהלותו, הן כאשר קיבל את חוות דעת השמאי, והן כאשר התעלם מפניותיה של הנתבעת ובכך יכול היה להקטין את הנזק. אף, אוסיף בית המשפט וקבע כי אין נפקות לסעיף בהסכם ההלוואה לפיו הבנק אינו נושא באחריות אישית בגין הנזק הנגרם ללקוח כתוצאה מחוות דעת השמאי. ראשית, ממסמכי ההלוואה שתורגמו עבור הנתבעת לרוסית הושמט הסעיף.  אך, יתר על כן, מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד המונע מן הנתבעת את הזכות החוקית לפנות לבית המשפט.

 


פרטים אודות 
עו"ד גלעד נרקיס  





ספרים נוספים בתחום הבנקאות
 
כרך א'-החובות החלות על הבנקים
כרך ב' - דיני שטרות
כרך ג'  - סדרי דין
כרך ד' - אשראי בנקאי
כרך ה'  - מימוש משכנתא
כרך ו'-מנהלי תיקים ויועצי השקעות


            הספר
הלוואות חוץ בנקאיות
   עו"הד גלעד נרקיס
    וורד שיידמן תקן

   
 
 

מגדל ב.ס.ר 3 קומה 20
טלפון: 4975 -755 - 03

לצפיה במהדורת האינטרנט
לצורך הצפיה יש להתקין תוכנת Adobe Reader,
במידה ואין ברשותכם תוכנה זו, ניתן להורידה חינם כאן