שם פרטי:
שם משפחה:
טלפון:
דוא''ל:
כתובת:

נדחתה תביעתו של בנק לאכיפת ההתחייבות לשעבוד דירתה של קשישה, אשר מישכנה את דירתה בנסיבות של עושק.

12.02.2013

ת"א 3010-09 בנק מזרחי-טפחות בע"מ נ' מרים בני ואח' , בבית משפט המחוזי בבאר שבע, בפני כבוד השופט שלמה פרידלנדר, ניתן ביום 9 בדצמבר 2012.

 

הבנק חב חובות מוגברות של זהירות ותום לב כלפי ממשכני נכסים. לפיכך, הוא נושא באחריות שלוחית להתרשלותו של נותן שירות חיצוני, שבאמצעותו התיימר הבנק לקיים חובותיו.

 

במקרה דנא, נדונה תביעה של בנק המזרחי למתן צו עשה, שלפיו יירשם לזכותו שיעבוד על דירת הנתבעת בהתאם להתחייבות מוכר שעליה חתמה הנתבעת.

 

בני הייתה בת-זוגו של הנתבע הפורמאלי 3, מר דוד לוי (להלן: "לוי"). לימים נפרדו, והנתבעת הפורמאלית 2, גב' פאינה טשליק (להלן: "טשליק"), הייתה לבת-זוגו של לוי. גם הם נפרדו בינתיים. בתקופת היותם של טשליק ולוי בני-זוג, ביקש לוי לממש את דירתה של טשליק, על-ידי גרירת המשכנתא, שרבצה על דירתה של טשליק, לדירתה של בני. לצורך כך החתים לוי את טשליק ואת בני על חוזה למראית-עין כאילו בני מכרה דירתה לטשליק; וכן החתים את בני על קבלה כאילו קיבלה כבר מידי טשליק את עיקר התמורה עבור דירתה של בני, ועל ההתחייבות הנדונה לשעבד את דירתה של בני לבנק. יצוין כי בני חתמה כאמור לפני עורך-דין שנשכר על-ידי לוי לייצג את שני הצדדים בעסקת המכר. בני הנה קשישה חולנית, ניצולת שואה, במצב מנטאלי עמום, שאינה יודעת קרוא-וכתוב עברית. היא מעולם לא קיבלה את כספי התמורה בגין דירתה, ולא העבירה לטשליק את החזקה או זכויות כלשהן בדירה. על יסוד המסמכים האמורים, שיצרו מצגי-שווא כלפי הבנק, הסכים הבנק להסיר את המשכנתא מדירת טשליק, ולגרור אותה לדירת בני. אין מדובר בהלוואה חדשה שקיבלו טשליק ולוי על יסוד שעבוד דירת בני; אלא על גרירת משכנתא ישנה של טשליק, לצורך אפשור מכירת דירתה של טשליק כשהיא פנויה משעבוד לבנק. לימים חדלה טשליק לפרוע את ההחזרים החודשיים בגין הלוואתה הישנה, שהייתה כעת, לאחר הגרירה, מובטחת בהתחייבותה של בני למִשכּוּן דירתה לבנק. בעקבות כך פעל הבנק בהליכי הוצאה לפועל לפינויה של בני מדירתה. בפסק הדין נקבע כי לא ניתן לפנות את בני מדירתה על יסוד התחייבותה. על הבנק לתבוע תחילה את אכיפת ההתחייבות; ורק לאחר שהדירה תשועבד לו בהתאם להתחייבות, יוכל הבנק לפעול למימוש השעבוד ולפינויה של בני מדירתה המשועבדת לו.

 

הבנק טען, בין השאר, כי הנתבעת חתמה על ההתחייבות, ואישרה את קבלת עיקר התמורה בגין הדירה, בידעה על מה היא חותמת, כפי שגם מתבקש להניח מאישור חתימתה על ידי עורך הדין.

 

בית המשפט דחה את תביעת הבנק, בקובעו כי בבוא בית המשפט לעשות צדק בגדרי המשפט, עליו גם להישיר מבט אל האדם הצפוי להיפגע ממשפטו. קיימת רגישות של הבטחת קבלת תמורת הדירה על ידי המוכר, בטרם ימשכן דירתו להבטחת ההלוואה שקיבל הקונה.הבנק חב את חובותיו המוגברות, גם כלפי ערבים ללקוחות הבנק. קרי, לרבות מוכרים ממשכנים כבמקרה דנא. העברת כספי ההלוואה ישירות למוכר נועדה להגן על המוכר הממשכן, כנדרש. כאשר הבנק מבקש לפעול אחרת עליו לוודא כי המוכר מוגן באופן אחר מפני הסיכון שיאבד את דירתו בלא שזכה בכספו. אם הבנק לא ווידא זאת יש בכך משום רשלנות של הבנק כלפי המוכר הממשכן. במקרה דנא, לא הייתה העברה של כסף מזומן, שאותו ניתן היה להעביר ישירות לידי הנתבעת, בני.

 

עוד קבע בית המפט כי במקרה דנן, לא נעשה שימוש במנגנון ההגנה על המוכר, הגלום בהעברת הכסף ישירות לידיו, והבנק התיימר לוודא את הבטחת ההגנה על הנתבעת, בני, בדרך של הסתמכות על אישור חתום בידי בני, לפני עורך הדין, שלפיו היא קיבלה כבר את עיקר כספה.את דרישת תום הלב האמורה בסעיף 13 בחוק החוזים יש לפרש, לאור הפרשנות של עקרון תום הלב בחוק החוזים בכללותו, כדרישה להיעדר אשם, בין אשם סובייקטיבי ובין אשם אובייקטיבי. כלומר, די בכך שהבנק התרשל תום לב אובייקטיבי בהגנת האינטרס של בני כמוכרת ממשכנת כדי להפקיע ממנו את הגנת הצד השלישי בסעיף 13 בחוק החוזים, ואין צריך לקבוע, לצורך תוצאה זו, כי היה בהתנהלותו של הבנק משום חוסר יושר.משהתבקש הבנק לשנות מן הנוהג ולהעביר את הערך הכלכלי הגלום בהסרת המשכנתא לידי הקונה, למרות שהבטוחה לטובת הבנק היא על זכויותיו הרשומות של המוכר ובשים לב לחובותיו המוגברות הנזכרות של הבנק, היה על הבנק לוודא שהמוכר אכן קיבל את כספו, ובעקבות כך הוא מסכים, מחמת אדישותו האמורה, לרישום זכויות בדירתו הנמכרת על שם הבנק. נדרשות שקידה נאותה וזהירות סבירה, בבחינת אמיתות המצגים הגלומים במסמכים, בטרם יועבר כסף לראובן על חשבון זכויות של שמעון. הזהירות הנדרשת למניעתו של הסיכון אינה כרוכה בעלויות כבדות. כל הנדרש הוא בדיקה בלתי אמצעית עם המוכר, כדי לוודא שאמנם כנחזה מחתימותיו על המסמכים הוא קיבל את התמורה, ומכל מקום מסכים למִשכּוּן דירתו, מדעת הסיכון הכרוך בכך במקרה של אי קבלת התמורה.

 

גבית המשפט ציין כי במקרה דנא, הבנק לא פעל כאמור ולא נקט כל אמצעי אחר כדי לוודא, באופן סביר, שחתימתה של בני על המסמכים הנזכרים הייתה מדעת ומגמירת דעת, או כי בני תהיה מוגנת מפני אבדן דירתה וכספה בדרך אחרת. נוכח מאזן העלות תועלת הגלום בנקיטת אמצעי הזהירות יש לקבוע כי קיימת ללקוחות, לרבות הערבים והערבים בנכסיהם, ציפייה סבירה מן הבנק להיזהר כאמור. לפיכך, במחדלו זה של הבנק מלנקוט זהירות כאמור היה משום רשלנות. מלבד חובת הזהירות, חב הבנק בגילוי נאות כלפי בני, אודות הסיכון הכרוך במִשכּוּן דירתה, גם מכוח חובת האמון שבה הוא חב כלפי ערבים, לרבות ערבים בנכסיהם. אין מחלוקת כי גילוי נאות וחקירה ודרישה כאמור לא בוצעו על ידי הבנק בענייננו. מהראיות עולה, כי הנתבעת לא יכלה לקרוא את ההתחייבות ברור שחתימתה על הטקסט הזה אינה מעידה על הבנתו הישירה. במסמך ההתחייבות אין כל ביטוי, ולו לקוני, המתיימר להעיד כי עורך הדין טרח להסביר לבני את תוכנו ומשמעותו של המסמך. הבנק חב חובות מוגברות של זהירות ותום לב כלפי ממשכני נכסים כדוגמת בני. לפיכך, הוא נושא באחריות שלוחית להתרשלותו של נותן שירות חיצוני, שבאמצעותו התיימר הבנק לקיים חובותיו.

 

הבנק היה רשאי להסיק מאישורו של עורך הדין כי בני חתמה בעצמה על ההתחייבות. אולם, הבנק לא היה רשאי לפטור עצמו, לצורך מילוי חובת הזהירות המוטלת עליו, ובוודאי לצורך מילוי חובות הזהירות ותום הלב המוגברות המוטלות עליו, מלוודא כי בני הבינה את הטקסט שעליו חתמה, ואת הסיכון הנובע ממנו לזכויותיה בדירה. על הבנק מוטל הנטל להוכיח את תום לבו, לצורך קבלת טענתו כי הוא נהנה מן ההגנה הניתנת לצד שלישי תם לב, אשר הסתמך על חוזה למראית עין. לפיכך, כל עמימות בהקשר זה פועלת לחובת הבנק, ומחייבת דחיית הטענה.

 


פרטים אודות 
עו"ד גלעד נרקיס  





ספרים נוספים בתחום הבנקאות
 
כרך א'-החובות החלות על הבנקים
כרך ב' - דיני שטרות
כרך ג'  - סדרי דין
כרך ד' - אשראי בנקאי
כרך ה'  - מימוש משכנתא
כרך ו'-מנהלי תיקים ויועצי השקעות


            הספר
הלוואות חוץ בנקאיות
   עו"הד גלעד נרקיס
    וורד שיידמן תקן

   
 
 

מגדל ב.ס.ר 3 קומה 20
טלפון: 4975 -755 - 03

לצפיה במהדורת האינטרנט
לצורך הצפיה יש להתקין תוכנת Adobe Reader,
במידה ואין ברשותכם תוכנה זו, ניתן להורידה חינם כאן