שם פרטי:
שם משפחה:
טלפון:
דוא''ל:
כתובת:

חובת הבנק להסביר למלווה שאינו מבין את השפה העברית על זכותו לדיור חלוף

01.11.2011

בקשת ההלוואה ע"י אנשים שהעברית אינה שגורה בפיהם מחייבת את הבנק לנהוג חובת גילוי רחבה, הכוללת גם את החובה להסביר למבקשים כי הם מוותרים על הגנת הדיור החלופי, ומשלא עשה כן דין תניית הויתור להתבטל.

הפ (י-ם) 34589-12-10 אזובל אניקה ואח' נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ, בבית משפט המחוזי בירושלים, בפני כבוד הש'   דרורי,  ניתן ביום 17 באוקטובר 2011.

במקרה דנא נדונה בקשת המבקשת ובן זוגה להורות על ביטול הליכי פינויים מדירת מגוריהם במסגרת מימוש משכון לטובת הבנק למשכנתאות. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה בחלקה בקובעו כי מימוש משכון באופן בו ממומשת המשכנתא דרך כלל "נגוע" בבעיה משפטית עיקרית, והיא כי הזכויות המשועבדות לבנק אינן הזכויות הקנייניות בנכס, אלא "רק" הזכויות החוזיות לקבלת זכויות הקניין בו. אולם, הבנק רשאי לממש את המשכון בשני אופנים, השונים מן הדרך שבו היה רשאי לממש את המשכנתא: האחד – לפי סעיף 18 לחוק המשכון, השני – הוא מימוש המשכון בדרך הקבועה בסעיפים 17(4) ו-20 לחוק המשכון. במקרה דנן, בית המשפט קבע כי מדובר במקרה מיוחד בו מלוא התמורה הועברה למוכר, הסכם המכר הינו שריר וקיים, והעברת הזכויות בנכס על שם הקונה (החייב), ובעקבותיה רישום המשכנתה לטובת הבנק, התעכבה מחמת מחדל הקשור בקונים עצמם, משום שהם טרם פעלו כנדרש מהם כדי להעביר את הזכויות בנכס על שמם בלשכת רישום המקרקעין.בית המשפט הוסיף וציין כי במקרה ורישום המשכון לא השתכלל לרישום משכנתא על הנכס מפאת מחדלים של החייב מוצדק ליתן אפשרות למלווה, הבנק, לרדת במישרין לנכס בהליכי הוצאה לפועל בדומה למימוש משכנתא. זאת, כדי שלא להעמיד את המלווה, במצב בו הוא נתון לחסדיו של הממשכן: ירצה הממשכן – ישכלל את המשכון לכדי משכנתא על הנכס; לא ירצה – יותיר את זכויותיו ואת זכויות בעל המשכון במישור החוזי בלבד.

סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר קובע, כי אם החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש . ההלכה הפסוקה היא, כי לא ניתן להחיל את חוק הגנת הדייר, ובכלל זאת גם את ההגנה הקבועה בסעיף 33 שלו, על דיירים שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין, כבעלים על הדירה בה הם מתגוררים. סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, לעומת זאת, חל כל אימת שדיני הגנת הדייר אינם חלים, מכל סיבה שהיא, אם מפני שהדייר ויתר על הגנה זו, ואם מפני שזכויותיו אינן רשומות בפנקסי המקרקעין. במקרה דנא המבקשים חתמו על סעיף ויתור על זכויותיהם. מבחינה עובדתית עולה המסקנה כי הם לא ידעו, במועד חתימתם על סעיף וויתור הזכויות וכי במקרה של אי תשלום חוב המשכנתא כסידרו, על ידם תישלל מהם זכותם לדיור חלופי.

ההלכה הפסוקה בעניין זה היא שבהעדר הסבר מפורש מאת הבנק לגבי מהות הוויתור על דיור החלוף, הנדרש מאת הלווה, נשלל התוקף של תנית הויתור. בהתאם לכך היה על הבנק, בבקשו להגן על תוקפה של תנית הויתור, להסביר למבקשים כי עומדת להם הגנה מן הדין וכי הם נדרשים לוותר עליה, כתנאי לקבלת ההלוואה מהבנק. לא ניתן היה לצפות מעולים חדשים שאינם משפטנים או בקיאים בחוק הישראלי, כי יבינו את משמעות החתימה על הסעיף בדבר הוויתור על זכותם לדיור חלוף. זאת, בניגוד לאמור בפסיקה, בדבר חובת הבנק לדאוג לתרגם לעולים חדשים, שאינם דוברי עברית, את מסמכי הבנק, עליהם הם נדרשים לחתום, ולהסביר להם את משמעותם. נפקות אי הגילוי היא, שהוויתור על ההגנות המוקנות בחוק למבקשים – אינו תקף והואיל וההגנה היחידה אשר חלה על המבקשים היא ההגנה הקבועה בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, הרי שמימוש המשכון חייב להיעשות בכפוף להגנה זו. מלשון סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל עולה, כי החובה לסידור מגורים חלופי מוטלת על בנק כתנאי הקודם לזכותו של הבנק לממש את דירת המגורים של המשיבים. אופי הדיור החלוף אינו מוחלט, והוא תלוי נסיבות כגון: צרכיו הספציפיים של החייב ושל בני ביתו, ובמקורות המימון העומדים לרשותו. הסידור החלוף צריך להבטיח לחייב תקופת מגורים מקבילה לזו שנשללה ממנו בהוצאה לפועל, כך שאם מתגורר החייב בדירה שבבעלותו, שאמור היה להתגורר בה כל ימיו, יהיה זכאי לסידור חלוף שיבטיח לו מגורים לכל ימיו.

סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל, בדומה לסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, קובע, כי אם נכלל ברכושו של החייב בית מגורים המשמש למגורים לחייב או לבני ביתו, רשאי בית המשפט להורות שהוא לא יימכר, אלא אם הוכח להנחת דעתו כי יהיה לפושט הרגל מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותו ולרשות בני משפחתו סידור חלוף.

השאלה למי שייכים כספי הדיור החלוף נובעת מכך שבהתאם לדיני פשיטת הרגל, הפועל היוצא של מכירת דירת המגורים של המבקשים, הממושכנת לטובת הבנק, יהיה זה: תחילה, יבוצע תשלום החוב המובטח לבנק, וזאת ייעשה מן החלק הראשון של התמורה שתתקבל מאת הקונה. העודף שיוותר, דהיינו: ייתרת תמורת המכירה, יועבר אל קופת פשיטת הרגל. בשלב זה, מטבע הדברים, כבר לא יהיה מדובר במקרקעין המשמשים למגורים, אלא בכספי תמורת הדירה, שכבר תימכר. לפיכך, בית המשפט קבע כי הוראות סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל, כלשונן, כבר לא תחולנה על כספים אלו.

כמו כן, בית המשפט קבע כי בנסיבות אלו, למרות שסכום החוב המאושר כמובטח על ידי הנאמן נמוך משוויה של הדירה הנמכרת, לא נכון ולא ראוי יהיה להסתמך על הסכום הנותר, לאחר מכירת הדירה על ידי כונס הנכסים מטעם הבנק, כמספק פיתרון דיור חלופי, משום שעל פי דיני חדלות הפירעון הוא יועבר כולו אל נושיהם של המבקשים. אין זו המטרה העומדת מאחרי חקיקתו של סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, הואיל ומשמעותה של הגנת הדיור חלופי איננה הקלה כספית הניתנת לחייב, אלא פיתרון דיור. כימות הסכום וטרנספורמציה של הזכות לכסף, תחתור תחת מהותה של הזכות הסוציאלית, הקבועה בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. הדרך היחידה, הינה כי למבקשים אכן יעמוד פתרון דיור חלופי, היא מתן דירה חלופית ממש (בניגוד לתשלום דמי שכירות, לדוגמא), תוך כדי היצמדות להוראה הקבועה בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, לפיה קיומו של הדיור החלופי יובטח בטרם העברת התמורה לקופת פשיטת הרגל. באופן זה, לא יווצר מצב בו תיעקר, מראש, ובאופן יזום, תחולתו של סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל.
 
 

מגדל ב.ס.ר 3 קומה 20
טלפון: 4975 -755 - 03

לצפיה במהדורת האינטרנט
לצורך הצפיה יש להתקין תוכנת Adobe Reader,
במידה ואין ברשותכם תוכנה זו, ניתן להורידה חינם כאן