שם פרטי:
שם משפחה:
טלפון:
דוא''ל:
כתובת:

דחיית ערעור על פסק דין המצהיר כי תניות הויתור המופיעות בהסכם ההלוואה ובשטר המשכנתא בטלות.

22.09.2011

ע"א 9120/09 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' אברהם פלקסר , בבית משפט העליון, בפני כבוד השופטת א' חיות, ע' פוגלמן, י' עמית ,  ניתן ביום 15 בספטמבר 2011.

במקרה דנא, המשיב מתגורר בדירה בת שני חדרים. כל אחד משני החדרים רשום כיחידת משנה נפרדת, שרק אחת מהן ("הנכס") היא נושא הערעור. הערעור הוא על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי, בו התקבלה תביעת המשיב והוצהר כי תניות הויתור המופיעות בהסכם ההלוואה ובשטר המשכנתא אשר נחתמו בין המערער ("הבנק") ובין המשיב בקשר לנכס – בטלות. ע"פ תניות אלה הסכים המשיב כלווה לוותר על ההגנות העומדות לו מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ומכוח סעיפים 38 ו-39 לחוק ההוצאה לפועל. ביהמ"ש המחוזי קבע כי לא ניתן למשיב הסבר אודות זכותו לדיור חלוף.

ביהמ"ש העליון דחה את הערעור ופסק כי חוק ההוצאה לפועל חותר לאיזון בין התכלית הכללית שעניינה הגנה על קניין הנושה והתכלית המיוחדת לסייע לו בגבייה מהירה ויעילה של חובותיו; ובין התכלית הכללית שעניינה הגנה על כבודו וחירותו של החייב שאינו יכול לפרוע את חובו והתכלית המיוחדת למנוע את קריסתו הכלכלית והפיכתו לנטל על החברה. תכליות נוגדות אלו מצויות במתח מתמיד והאיזון ביניהן בא לידי ביטוי בסעיפיו השונים של החוק ובהם סעיף 38(א), המגן על החייב מפני פינוי מדירת המגורים אם לא הוכח כי לו ולבני משפחתו יהיה מקום מגורים סביר אחר, או שיש להם יכולת למימון מקום מגורים סביר או שהועמד לרשותם דיור חלוף.

עם זאת, טרם נחקק בשנת 2008 תיקון 29 לחוק, קבע סעיף 38(ג) כי ניתן להתנות על הזכויות הנתונות לחייב ע"פ סעיף זה. בעניין מיסטר מאני נקבע, כי בהתחשב בכך שהגנת הדיור החלוף אמורה לשקף איזון ראוי בין זכות הנושה לקניין ובין זכות החייב לקיום בסיסי, יש לפרש בצמצום ובדווקנות את החריג המאפשר להתנות על הגנה זו ונדרש כי הוויתור על ההגנה יהא מפורש ובהיר. באותו עניין נקבע כי חברת מיסטר מאני בע"מ העוסקת במתן הלוואות חוץ בנקאיות, לא הייתה רשאית להסתפק באזכור "טכני" של סעיפי החוק בהם קבועה הגנת הדיור החלוף וחלה עליה חובת הגינות להוסיף ולהבהיר ללווה, במסגרת המסמכים או בע"פ, כי הגנה זו עומדת לה ע"פ דין וכי היא מוותרת עליה, ומהי נפקות הויתור.

 כ-4.5 שנים לאחר שניתן פסק-הדין בעניין מיסטר מאני נחקק תיקון 29. התיקון נועד להתמודד עם התופעה לפיה בנקים למשכנתאות כללו בחוזי הלוואה, כדבר שבשגרה, סעיפים המתנים על הגנת הדיור החלוף באופן העלול להותיר את החייבים ומשפחתם ללא קורת גג. כדי להגשים מטרה זו, בוטלה האפשרות שהייתה קבועה בסיפא של ס' 38(ג), להתנות באופן גורף על זכויות החייב לפי ס' 38. יחד עם זאת, ניתן ע"פ התיקון להתנות על הזכות לסידור חלוף באופן מידתי ובתנאים הקבועים בס' 38(ג)(2), לפיהם שווי הסידור החלוף יהיה בסכום המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באזור מגוריו התואמת את צורכי החייב ובני משפחתו הגרים עימו למשך תקופה שלא תעלה על 18 חודשים, ורשם ההוצל"פ רשאי בנסיבות מיוחדות להאריך תקופה זו. כל זאת בתנאי שהובהרה לחייב משמעות הדבר בשפה ברורה המובנת לו.

תיקון זה אינו חל במקרה דנא. זאת, משום שע"פ סעיף 56(ד) לתיקון, חלה הוראת סעיף 38(ג) המתוקנת רק על הסכמי משכנתא שנכרתו מיום 16.5.2009, ואילו הסכם המשכנתא במקרה הנדון נחתם בשנת 1997. סעיף 56(ד) לתיקון מוסיף וקובע עם זאת כי לגבי הסכמים שנכרתו לפני יום תחילת החוק המתקן, יש לקרוא את סעיף 38(ג) לחוק כנוסחו ערב התיקון, בתוספת הדרישה כי תובהר לחייב זכותו לדיור חלוף ומשמעות הוויתור עליה. אם כן, תניות הויתור על הזכות לדיור חלוף המופיעות בהסכם ההלוואה ובשטר המשכנתא שנחתמו במקרה הנדון בין הבנק למשיב, תהיינה תקפות רק אם הובהרה למשיב זכות זו ומשמעות הויתור עליה.

בית המשפט הוסיף וקבע כי ככל שמדובר בנטל הראיה, מוטב כי נקודת המוצא תהא האמור בשטר המשכנתא ובלבד שהבנק המלווה לא הסתפק באזכור סתמי של סעיף 38, אלא פירט באופן מפורש וברור בתנאי המשכנתא את דבר קיומה של הזכות לדיור חלוף ואת דבר הויתור עליה. במקרה דנן, ישנה רק הפניה סתמית אל הסעיף. בנסיבות אלו, ומשלא הוכח כי המשיב נעזר בייעוץ משפטי או כי הוסברה לו ע"י עוה"ד באופן קונקרטי משמעותה של תנית הויתור, צדק בימ"ש קמא בקובעו כי מנוסח הסכם ההלוואה ושטר המשכנתא לבדם לא יוכל אדם שאינו משפטן להבין כי הדין מעניק לו זכות לדיור חלוף וכי הוא מוותר עליה.

כמו כן, צדק בימ"ש קמא בקובעו כי בנסיבות העניין לא הוכח כי הובהרה למשיב באופן אחר הזכות לדיור חלוף שבסעיף 38 וממילא לא הוכח כי הוסברה לו משמעותו של הויתור על זכות זו. מסקנה זו אינה משתנה גם נוכח אישורו של עוה"ד על גבי שטר המשכנתא כי טרם חתימת המשיב על השטר הוא הסביר לו את מהות העסקה ואת תוצאותיה המשפטיות ושוכנע כי הדברים הובנו כראוי על ידו. האישור מתייחס למהות העסקה בכללותה. לגבי הצהרה כללית מסוג זה כבר נפסק כי אין בה, כשלעצמה, כדי ללמד שניתן למשיב הסבר אודות הגנת הדיור החלוף ומשמעות הויתור עליה.

 
 

מגדל ב.ס.ר 3 קומה 20
טלפון: 4975 -755 - 03

לצפיה במהדורת האינטרנט
לצורך הצפיה יש להתקין תוכנת Adobe Reader,
במידה ואין ברשותכם תוכנה זו, ניתן להורידה חינם כאן