שם פרטי:
שם משפחה:
טלפון:
דוא''ל:
כתובת:

חובת הגילוי - משכנתא

03.03.2011

"א 8611/06 בנק הפועלים בע"מ נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ, בבית משפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כבוד הנשיאה א' ריבלין, ניתן ביום 26 באוגוסט 2010.

 

ערעור על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי, לפיו נתקבלה תביעת המשיבה נגד בנק הפועלים. ביהמ"ש המחוזי הצהיר כי שטר משכנתא שיצרו המשיבה ובעלה לטובת הבנק, לא ייחשב כמסמך שנחתם ע"י המשיבה ולא ניתן יהיה להפעילו נגדה, וזאת עקב הפרת חובת תום הלב וחובת הגילוי החלות על הבנק כלפי המשיבה. טרונייתו העיקרית של הבנק היא כי ביהמ"ש התעלם מכך שהמשכנתא אשר ניתנה על ידו למשיבה ולבעלה שימשה לצורך הסרת המשכנתא שרבצה על הנכס לטובת בנק אגוד. לטענת המערער, תוצאת פסק הדין היא שהמשיבה נהנית מסילוק משכנתא שרבצה על ביתה (לטובת בנק אגוד), בלא ששילמה עבורה כל תמורה, ובה בשעה הופטרה המשיבה מהמשכנתא שיצרה בנק הפועלים.

ההכרעה בערעור הנוכחי נגזרת מצירופם של שני נדבכים עובדתיים עיקריים: ראשית, העובדה שהבנק לא יידע את המשיבה בדבר היקף החוב שהיה קיים בחשבון החח"ד עובר לחתימה על המשכנתא על ידה. שנית, העובדה כי ההלוואה שנתן הבנק בסך 585,000 ש"ח שימשה, לפחות ברובה, לפירעון המשכנתא שהייתה לבני הזוג בבנק אגוד. כפי שיפורט להלן, מחד גיסא, גובה החוב הוא נתון מהותי ואי הבאתו לידיעת המשיבה משמעו הפרת חובת הגילוי החלה על הבנק. אי עמידתו של הבנק בחובת הגילוי עומדת בעוכריו, במובן זה שלא ניתן לכבד את שטר המשכנתא "פשוטו כלשונו", כפי שביקש הבנק. מאידך גיסא, משהוכח כי ההלוואה שניתנה על ידי הבנק לאחר החתימה על המשכנתא שימשה לפירעון משכנתא קודמת של בני הזוג בבנק אגוד – אין זה ראוי לאיין את שטר המשכנתא משל לא היה ועל ידי כך להותיר את הבנק בלא מקור פירעון אפילו לעניין חוב זה. המסקנה היא, כפי שנרמז בראשית הדברים כי דין הערעור להתקבל באופן חלקי, במובן זה שהבנק יוכל לממש את המשכנתא נשוא הערעור עד כדי גובה הסכום שהועבר על ידו לבנק אגוד, לשם פירעון המשכנתא שהייתה לבני הזוג שם. עם זאת, אני סבורה כי אין ליתן לשטר המשכנתא תוקף מלא אשר משמעותו חיוב המשיבה ב"כל הסכומים ללא הגבלה בסכום ... המגיעים וגם/או שיגיעו מאת הממשכן ו/או מאת הלווה ביחד ולחוד ל-בנק הפועלים בע"מ", ככתוב בשטר. הטעם לכך נעוץ כאמור בכך שהבנק לא עמד בחובת הגילוי החלה עליו.

 

נקודת המוצא לדיון הינה שהמשיבה ידעה כי היא חותמת על "שטר משכנתא". בית משפט השלום ואחריו גם בית המשפט המחוזי ציינו מספר נדבכים עובדתיים המובילים לדחיית הגרסאות החלופיות שהעלתה המשיבה בעניין אי ידיעתה כי מדובר בשטר משכנתא: הכותרת "שטר משכנתא" המתנוססת בגדול על גבי הטופס; המילים "ללא הגבלה בסכום" מופיעות באותיות גדולות במקום בולט על שטר המשכנתא; התרשמות בית המשפט כי המשיבה יודעת קרוא וכתוב והינה בעלת

 

יכולת הבנה באשר למהות המסמך עליו חתמה; אולם, קיים בענייננו נתון עובדתי נוסף המשליך על תוקפו של שטר המשכנתא. אין חולק כי איש מטעם הבנק לא הודיע למשיבה מהו גודלו של חוב העבר שכבר נצבר לחובת חשבון החח"ד, אשר במסגרתו נלקחה המשכנתא עובר לחתימתה על שטר המשכנתא. המסקנה המתבקשת היא שהבנק לא קיים את חובת הגילוי המונחת לפתחו, ולכך יש משמעות אופרטיבית לעניין תוקפו של שטר המשכנתא.

הבנק כפוף לחובות גילוי מוגברות אשר נועדו לשקף את עוצמתו של הבנק אל מול הלקוח, כמו גם את עוצמת ההשפעה הנודעת להתנהלותו ביחס למשק כולו. העוצמה הרבה אשר בידי הבנקים מונעת מן הלקוח, במקרים רבים, יכולת להתמודד עם הבנק בצורה שווה. הבנק מחויב לפעול בתום לב, לא להטעות את מקבל השירות, לגלות כל פרט בעל חשיבות לשירות הניתן ולא פחות חשוב – עליו לפרט את מכלול הסיכונים הכרוכים בשירות זה. הנתון בדבר גובה החוב הקיים מהווה נתון מהותי כאשר עסקינן בעסקה כמו זו שלפנינו. נותן המשכנתא זכאי לדעת מהו החוב שלהבטחתו הוא ממשכן נכס מנכסיו, ובפרט כשהממשכן איננו בעל החוב ואין לו גישה ישירה לנתוני העסקה. לדעתי צדק בית המשפט המחוזי בקביעה כי הבנק הפר את חובותיו כלפי המשיבה. המידע שלא נמסר לה ביחס לגובה החוב הקיים הוא, מידע מהותי השייך למעגלים הראשוניים של חובת הגילוי – אלה הקרובים לליבתה של חובת הגילוי.

 

על בנקים חלות חובות גילוי והפרתן של חובות אלה גוררת עימה פגיעה בתוקף ההסכם שנחתם, מתוך חוסר ידיעה של הלקוח. חובת הבנק היא למסור ללקוח מידע משמעותי, מתוך תפיסה של פערי הכוחות ביניהם הנובעים מפערי מידע. מסירת המידע נועדה לגשר על הפער שבין הבנק לבין הלקוח, דבר העשוי למקסם את התועלת הגלומה בעסקה. לשני הצדדים ואף למשק בכללותו . גובה החוב הקיים הוא נתון מהותי השייך למסגרת של חובת הגילוי במובן הצר והבנק אינו יכול לפטור עצמו מגילוי נתון זה. דומה כי הבנק יכול להלין רק על עצמו, על כך שלא הבהיר למשיבה כי בשעה שבה חתמה על המשכנתא, כבר היה קיים בחשבון החח"ד חוב בגובה כחצי מיליון ש"ח. על הבנק לקיים הליך מסודר שבמסגרתו יובאו לידיעת הצד השני לחוזה המשכנתא, כל הפרטים הרלוונטיים לעסקת המשכנתא, ובעיקר החוב קודם, ככל שקיים כזה, שגם אותו נועדה המשכנתא להבטיח.

 

לא עלה בידי הבנק להוכיח כי המשיבה הייתה מודעת באופן אחר לגובה החוב וכי רק בשל כך הבנק ראה עצמו פטור מהבאת העניין לידיעתה. באשר לטענות בעניין משמעות החתימה אצל עורך הדין: על פי תקנות המקרקעין, שמור לעורך הדין שבפניו נחתם השטר תפקיד בעל חשיבות רבה. עורך הדין, כפי שעשה גם עורך דין טולצ'ינסקי בענייננו, מעיד כי פלוני הממשכן התייצב לפניו וכי לאחר שעורך הדין זיהה אותו והסביר לו את מהות העסקה שהוא עומד לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן לממשכן כראוי, חתם הממשכן לפניו על שטר המשכנתא מרצונו. ההסבר בדבר מהות העסקה ובדבר תוצאותיה המשפטיות הינו בעל ערך רב. ואולם, בצדק נקבע כי החתימה בפני עורך דין אינה פוטרת את הבנק מחובותיו הוא. הבנק מבקש להיתלות בתקנות המקרקעין כפוטרת אותו מאחריות לידיעת הממשכן על קיומו של חוב קודם, כל אימת שפרוצדורת החתימה המפורטת בתקנות קוימה.

 

ברם, תקנות המקרקעין מסדירות את הליך רישומה של עסקה בכל הנוגע לחתימה בפני עורך דין ובפני רשם המקרקעין. אין בתקנות המקרקעין, בין שקוימו ובין שלאו, כדי לפטור גורמים אחרים מחובתם שלהם (בין היתר לפי חיקוקים אחרים). עורך הדין טולצ'ינסקי קיים את חובתו ואולם, בהיותו עורך דין חיצוני, עורך דין טולצ'ינסקי לא יכול היה למסור למשיבה מידע כלשהו לגבי היקף האשראי שניטל על ידי הבעל עובר לחתימה על המשכנתא. על הבנק היה מוטל למלא את החֶסֶר האמור בידיעת המשיבה. מן האמור לעיל, עולה כי אף שהמשיבה ידעה שהיא חותמת על שטר משכנתא ואף חתמה על העסקה בפני עורך דין  – לא ניתן להעניק לעסקה זו את מלוא תוקפה, נוכח אי קיום חובת הגילוי בהתייחס לנתון מהותי ויסודי של העסקה. בענייננו, כאמור, הפרת חובת הגילוי משליכה על תוקף עסקת המשכנתא כולה.

 
 

מגדל ב.ס.ר 3 קומה 20
טלפון: 4975 -755 - 03

לצפיה במהדורת האינטרנט
לצורך הצפיה יש להתקין תוכנת Adobe Reader,
במידה ואין ברשותכם תוכנה זו, ניתן להורידה חינם כאן