שם פרטי:
שם משפחה:
טלפון:
דוא''ל:
כתובת:

הגנת דיור חלוף

01.08.2009

ה"פ (שלום ת"א) 200860/08 חיה ברזילי נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ, תק-של 2009(3), 8659 (2009), ניתן ב- 29.07.2009, כב' השופט אטדגי יונה

המבקשת ובעלה המנוח נטלו בשנת 1997 מהמשיב הלוואה לצורך בניית שתי דירות על גג של בית, ולצורך כך משכנו לטובתו את זכויותיהם על הגג, וחתמו על שטר משכנתא (נספח ג' לתביעה, להלן - השטר הראשון). לימים, לאחר שהבתים נבנו ובעלה של המבקשת נפטר, ביקשה המבקשת מכור את אחת הדירות. לצורך כך, נעשה פיצול של הדירות במירשם הבתים המשותפים. במהלך רישום, ומתוך טעות, נרשמה המשכנתא לטובת הבנק על אחת הדירות בלבד. הבנק ביקש לתקן את הטעות ולצורך זה החתים את המבקשת על שטר משכנתא חדש (להלן - השטר השני). המצב כיום הוא, שאחת הדירות נמכרה והדירה האחרת, בה מתגוררת המבקשת משועבדת למשיב.

בתובענה זו עותרת המבקשת למתן פסק-דין, שיצהיר כי מימוש המשכנתא כפוף לזכויותיה דיירת מוגנת לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן - חוק הגנת הדייר) זכותה לקבלת דיור חלוף לפי סעיף 38 לחוק ההוצאה- לפועל, תשכ"ז-1967 (להלן: חוק ההוצאה לפועל).

 
המבקשת טוענת, כי בשני המקרים, לא הוסבר לה מהם זכויותיה לפי חוק הגנת הדייר ולפי חוק ההוצאה לפועל ומה משמעות הויתור. לטענתה, המשיב היה מנוע מלתקן בשטר השני את נוסח הויתור ולערוך בו שיפור לטובתו מהנוסח שבשטר הראשון. המשיב טוען, כי המבקשת הבינה את מהות הויתור, וכי היא לא הוכיחה את טענותיה. לטענת המבקשת, הנוסח שבשטר הראשון אינו עונה על הדרישות שנקבעו בפסיקה כתנאי להקמת הויתור על הזכות לדיירות מוגנת ולדיור חלוף,

הבנק היה מנוע מלנצל את מעמד תיקון הטעות שנוצרה מאי רישום המשכנתא לטובתו על הדירה הנדונה כדי לשפר לטובתו את נוסח סעיף הויתור. תיקון טעות צריך היה להצטמצם לתיקון טעות בלבד, כלומר: לרישום המשכנתא לטובת המשיב על הדירה הנדונה, ולכך בלבד. אילו היה המשיב באותו מעמד פונה בצורה ברורה ומפורשת למבקשת, מעמיד אותה על הקושי שבנוסח סעיף ויתור שבשטר הראשון ומבקש את הסכמתה המודעת והמפורשת לתיקונו, סביר היה לקבוע כי בכך נוצר ויתור חדש ומודע. המשיב לא טען, ובודאי שלא הוכיח, כי כך נעשה. משכך, אני קובע, כי הנוסח המחייב בהקשר לדיון בשאלה, האם המבקשת ויתרה על זכותה דיירות מוגנת ולדיור חלוף ובשאלת תוקפו של ויתור זה, הוא הנוסח שבשטר הראשון.

כאמור, הפסיקה קבעה, שלא די באזכור סעיפי החוק של הסעיפים המקנים את ההגנות, אלא  דרש שהנוסח יהיה ברור ומפורש, לא ליודע דין בלבד אלא לכל אדם מהיישוב. הנוסח הנדון כאן דומה למדי לנוסח שנדון בפרשת מיסטר מאני (עמ' 945) וביחס אליו קבע בית המשפט שאין די בו, משום שאין בו כדי להבהיר לממשכן שעומדת לו הגנה מן הדין על בית מגוריו, וכי הוא מוותר עליה. כב' השופט ריבלין הוסיף שם (עמ' 947 - 946): "הנה-כי-כן, המערערת, אשר ניסחה את הסכם ההלוואה (שהוא, לפי קביעתו של בית המשפט המחוזי, בבחינת חוזה אחיד), הסתפקה באזכור "טכני" של סעיפי חוק הגנת הדייר וחוק ההוצאה לפועל. היא לא הוסיפה דבר בעניין זה - כך על-פי קביעת בית המשפט קמא - בעל-פה או בכתב. "קריאה תמה" של סעיפי הוויתור, אשר נוסחם הובא לעיל, אין בה כדי להעמיד אדם מן היישוב, שאינו משפטן, על מהות הוויתור שהוא עושה. למעשה, ספק אם אדם כזה מודע לעצם הזכות שעומדת לו. יטען הטוען כי לא על המלווה להעמיד את הלווה על זכויותיו. בלי לקבוע מסמרות ביחס לשאלה זו באופן כללי לא אוכל לקבל טענה זו בנסיבות המקרה שבפנינו. על המערערת הייתה מוטלת החובה - חובה של הגינות - שלא להסתפק בניסוח האחיד והסתום לעין הבלתי מקצועית, של סעיפי הוויתור. היה עליה להוסיף ולהבהיר - אם במסגרת המסמכים ואם על-פה - את דבר קיומה של הזכות לסידור חלוף ואת נפקות הוויתור עליה". ההלכה שנקבעה במיסטר מאני, שם נדון הסכם הלוואה שנעשה בין מלווה חוץ בנקאי ולקוחו, יושמה גם להסכמי משכנתא בין מלווים בנקאיים ולקוחותיהם, ומרבית השופטים גם סברו שלצורך יישום הלכה זו, אין להבחין בין הויתור על דיירות מוגנת ובין הויתור על דיור חלוף. לסקירת הפסיקה בנדון, ראו: דוד בר-אופיר, הוצאה לפועל-הליכים והלכות, מהדורת 2008, סעיפים 311 - 310, ופסק-דינו של כב' השופט ד"ר בנימיני ב- ה"פ (ת"א) 156/07 וייסמן-רובינא נ' בנק המזרחי בע"מ (2009), פורסם בנבו).

המבקשת העידה כי איש לא הסביר לה מהם זכויותיה לפי הסעיפים 33 לחוק הגנת הדייר ו- 38 לחוק ההוצאה לפועל ומה משמעות הויתור על הזכויות הללו. למעשה, השטר לא נחתם כלל בבנק, אלא בפני רשם המקרקעין, כפי שאישר עדה של המשיב מלול, וממילא איש מהבנק לא יכל להסביר לה את משמעות הויתור. אמנם, רשם המקרקעין מצהיר באותו שטר: "אני מעיד כי היום התייצב לפני הממשכן, ולאחר שזיהיתי אותו והסברתי לו את מהות העיסקה שהוא עומד לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה ולאחר ששוכנעתי שהדבר הובן לו כראוי, חתם לפני מרצונו...", אך כפי שנקבע בעניין מיסטר מאני (עמ' 946) ובעניין רובינא (סעיף 24 פיסקה ראשונה) לא ניתן להבין מהצהרה זו מה אכן נאמר ומה לא נאמר בענין אותן הגנות והויתור עליהן, ורשם המקרקעין אינו נוהג להסביר לממשכנים את משמעות הדברים הללו.
קביעה נוספת שבפסק-דין רובינא הרלבנטית לענייננו היא הקביעה, לפיה נטל הראיה להוכחת הויתור מוטלת על הטוען לויתור, כלומר על הבנק והמלווה (סעיף 22 לפסק הדין). כב' השופט בנימיני למד זאת מהמגמה המסתמנת בתיקון מס' 29 לחוק ההוצאה לפועל, תשס"ט-2008 (עיין שם).

הנימוק המכריע בעיני הוא העיקרון מקידמת-דנא, לפיו בעל דין, הטוען טענה החשובה לעמדתו במשפט, נושא בנטל השכנוע להוכחת אותה טענה (אליהו הרנון, דיני ראיות, חלק ראשון, עמ' 200). הכלל שנקבע בחוק הוא ההגנות הקבועות בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר ובסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. החריג לכלל הוא הויתור על ההגנות הללו. כיוון שאין חולק שהמבקשת זכאית להגנות האמורות, אילולא החריג, מוטל על המשיב להוכיח את קיומו של החריג. המשיב לא הביא כל ראיה, שתוכיח כי הוסברו למבקשת זכויותיה לאותן הגנות וכי הוסבר לה.

ניתן בזה צו הצהרתי, לפיו מימוש המשכון של הדירה נשוא תביעה זו כפוף לזכותה של המבקשת לדיירות מוגנת באותה דירה.


 
 

מגדל ב.ס.ר 3 קומה 20
טלפון: 4975 -755 - 03

לצפיה במהדורת האינטרנט
לצורך הצפיה יש להתקין תוכנת Adobe Reader,
במידה ואין ברשותכם תוכנה זו, ניתן להורידה חינם כאן