שם פרטי:
שם משפחה:
טלפון:
דוא''ל:
כתובת:

דחיית בקשה לסעד הצהרתי בטענה לביטול משכנתא ; הטעיית הבנק

04.05.2009

ע"א 3379/07 אביבה חליו נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, בבית המשפט העליון   בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כבוד השופט א' א' לוי, כבוד השופטת ע' ארבל, כבוד השופט ח' מלצר, ניתן ב 6.4.09

 

השופט א' א' לוי: ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, בו נדחתה בקשתה של המערערת ליתן פסק-דין הצהרתי לפיו הדירה בה היא מתגוררת הינה בבעלותה המלאה והבלעדית. ביום 6.6.1999 נחתם הסכם בין המערערת לבין בעלה לשעבר (להלן: "דוד"), למכירת דירת המגורים של השניים לבעל תמורת 750,000 ש"ח שישולמו למערערת (להלן: "הסכם המכר"). בהסכם נקבע כי התשלום עבור הדירה יתבצע בשלושה תשלומים.לשם רכישת הדירה לווה דוד 520,000 ש"ח מהמשיב, בנק משכן, מתוכם הועברו 260,000 ש"ח ישירות לבנק ירושלים לכיסוי המשכנתא שרבצה על הדירה. בלקיחת ההלוואה הציג דוד לבנק את חוזה המכר ובו צוין כי חתימת המערערת עליו מהווה אישור לקבלת סכום של 200,000 ש"ח במעמד החתימה. בחודש דצמבר 2002 החל הבנק בהליכים נגד דוד עקב כך שלא עמד בתשלומי ההחזר של ההלוואה.

בית-המשפט המחוזי דחה את תובענת המערערת וקבע כי ההלוואה ניתנה אך ורק בהסתמך על מצגי שווא שהציגו המערערת ודוד בפני הבנק. עוד נקבע, כי חוזה המכר השתכלל על אף שהתשלום האחרון בסך 30,000 ש"ח לא הועבר לידי המערערת. הסכום, שאמור היה להיות משולם לפני שנים, לא נפרע, אך המערערת לא עשתה דבר בנדון ולא פעלה משפטית כדי לקבל לידיה את היתרה. מהראיות עולה, כי העסקה מעולם לא דווחה לרשויות המס, דבר המבסס את החשד כי מדובר בעסקה למראית עין, שכל מטרתה השגת הלוואה מהבנק.

הסוגיה המשפטית העומדת להכרעתנו במקרה זה היא אם יש באופן בו ירד הבנק ישירות לדירה נושא חוזה המכר, שהזכויות בה רשומות על שם המערערת, משום פגם. בפרשת שטיינמץ הנ"ל אמנם נקבע כי הבנק לא יכול לרדת ישירות לדירת המוכרים במקרה של ביטול הסכם המכר, והדבר נכון גם במקרה בו חתמו המוכרים על התחייבות דוגמת זו שעליה חתמה המערערת. אולם, במקרה שטיינמץ דובר בשני צדדים שהיו זרים זה לזה והתקשרו כדי לבצע עסקת אמת. בנוסף, הועברו לידי המוכר רק 40 אחוזים ממחיר הדירה המוסכם ובשל כך, הוא מיהר וביטל את החוזה. במקרה שלפנינו מדובר במקרה בו המוכרת והקונה עשו יד אחת כדי לקבל הלוואה מהבנק, הרוב המכריע של התמורה הועברה למוכרת, והחוזה מעולם לא בוטל.

להלכת שטיינמץ נקבעו חריגים בפסיקה. כך למשל בפרשת שפייזמן (ע"א 1679/01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ נ' שפייזמן, פ"ד נז(2) 145 (2003)), מצא בית-המשפט המחוזי כי החוזה בין הקונה למוכר לא ייצג עסקת אמת. בדעת רוב יצאה כב' השופטת ד' דורנר מנקודת הנחה, כי מכוח כתב ההתחייבות עליו חתמה המוכרת ניתן לחייבה לרשום משכנתא על הנכס לטובת הבנק על-אף שהחוזה בוטל. בדעת יחיד, מצאתי לנכון לבחון את הסוגיה דרך הפריזמה של סעיף 13 לחוק החוזים הקובע כך: "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה", והמסקנה אליה הגעתי הייתה כי במקרה מסוג זה, זכותו של הבנק שרירה וקיימת במישור היחסים שבינו לבין המוכר ולא רק במישור היחסים שבין הבנק לקונה. בית-משפט זה כבר התייחס ליחס בין הלכת שטיינמץ לחריג שנקבע בהלכת שפייזמן: "כאשר מוכח כי חוזה המכר שנחתם בין המוכר לקונה אינו אלא חוזה למראית עין שכל תכליתו להונות את הבנק ולהוציא ממנו כספים במרמה שלא במטרה להשיבם, משתנה האיזון בין הזכויות, כפי שנקבע בעניין שטיינמץ, ויש להחיל את החריג לכלל, אשר נקבע בהלכת שפייזמן, לפיו יכול הבנק תם הלב לרדת במישרין לדירתו של המוכר שנטל חלק בקנוניה נגדו. הבנק בשעה שהעניק את ההלוואה לקונה, שהועברה למעשה ישירות למוכרים, הסתמך על חוזה המכר ועל העובדה שכשתעבור הבעלות בדירה לידי הקונה תירשם לטובתו משכנתא מדרגה ראשונה. לא יעלה על הדעת כי בנסיבות בהן הוכחה קנוניה בין המוכר ובין הקונה שנועדה להוליך שולל את הבנק תפוג זכותו זו של הבנק לרישום משכנתא. הרציונאל העומד בבסיס חריג זה הוא למנוע סיטואציה בה ייצא חוטא נשכר, כאשר הבנק, שפעל במצב שתום ליבו אינו שנוי במחלוקת, ייצא כשידיו על ראשו, ואילו השותפים למעשה המרמה – המוכר והקונה – ייצאו מהיכל הצדק שכיסיהם מלאים בפירות המרמה כאשר המוכר ממשיך להתגורר בדירה כשזו נקייה ממשכנתא קודמת שסולקה באמצעות ההלוואה שהעניק הבנק"

עיקר הוא כי אין לאפשר למי שהערים על בנק כדי לזכות בהלוואה, ובמשך שנים ארוכות נהנה מפירותיה מבלי להשיבה, ליהנות מסעד הצהרתי שיגן עליו מפני המלווה.

 

 

 
 

מגדל ב.ס.ר 3 קומה 20
טלפון: 4975 -755 - 03

לצפיה במהדורת האינטרנט
לצורך הצפיה יש להתקין תוכנת Adobe Reader,
במידה ואין ברשותכם תוכנה זו, ניתן להורידה חינם כאן