שם פרטי:
שם משפחה:
טלפון:
דוא''ל:
כתובת:

פרשנות חוזה משכון

23.02.2009

 

ע"א  8537/06 אברהם סויסה ואח' נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ בבית המשפט העליון   בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין כבוד השופט א' רובינשטיין כבוד השופט י' דנציגר, ניתן ב- 3.2.09

 

המשנה לנשיאה א' ריבלין: המערערים מבקשים להירשם כחוכרים לדורות בדירה ולקבוע כי המשכון שנרשם לטובת המשיב חל על הקרקע הריקה בלבד ולא על הדירה. לטענת המערערים, זכויותיו של המשיב אינן זכויות קנייניות במקרקעין אלא זכויות חוזיות הכפופות לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 ולחוק המשכון, התשכ"ז-1967. זאת כיוון שזכויותיו של היזם – הזכויות שמהן נובעות זכויותיו של המשיב – הן זכויות אובליגטוריות בלבד. משכך, טוענים המערערים כי, להבדיל ממשכנתא, המשכון אינו חל על ההשבחות שחלו במקרקעין – השלמת בניית הדירה במקרה זה – לאחר שנרשם.

פסק הדין

שתי שאלות בלבד צריכות להכרעה בענייננו: האחת, באיזו זכות – משכון או משכנתא – מחזיק המשיב? אם התשובה לשאלה הראשונה היא שהמשיב מחזיק במשכון, אזי מתעוררת השאלה השנייה, והיא: על אלה נכסים חל המשכון? נפנה, אפוא, לשאלות אלה כסדרן.

 

כאשר מדובר במשכנתא על מקרקעין, הנכס נשוא הבטוחה הוא זכויות קנייניות במקרקעין. לעומת זאת, כאשר מדובר במשכון על זכויות חוזיות הנוגעות למקרקעין הנכס נשוא הבטוחה הוא זכות אובליגטורית השייכת לחייב (ראו נינה זלצמן ועופר גרוסקופף "משכון זכותו החוזית של רוכש מקרקעין" ספר ויסמן – מחקרי משפט לכבודו של יהושע ויסמן 182 (שלום לרנר ודפנה לוינסון-זמיר עורכים, 2002)). שוני זה משליך כאמור ישירות על טיבה של הבטוחה ועל ערכה. במקרה הראשון יכול בעל הבטוחה להיפרע מהתמורה המשולמת תמורת הזכויות הקנייניות במקרקעין ואילו במקרה השני יכול בעל הבטוחה להיפרע ממימוש זכויותיו החוזיות של החייב.

 

במקרה זה, היזם לא נרשם כחוכר במרשם המקרקעין וממילא לא יכולה הייתה להירשם משכנתא על המגרש. ודוק: הסכמותיהם של הצדדים לחוזה המכר – היזם והמערערים – אינם מן העניין מפני שלא מדובר בצדדים להסכם המשכון. במצב זה נותר המשיב עם משכון על זכויותיו החוזיות של היזם כלפי המנהל בלבד, כפי שעולה מעיון בסעיף 16(ב) להסכם ההלוואה והמשכון: הלווים ממשכנים בזה במשכון ראשון לטובת הבנק ולפקודתו לפי חוק המשכון, התשכ"ז-1967, וממחים לבנק בהמחאה על דרך השעבוד את כל הזכויות וטובות ההנאה הקשורות בנכס והנובעות ממנו מדי פעם, הכל כדרישת הבנק, לרבות זכויות חוזיות לפי כל הסכם בין הלווים מוכר הנכס והבעלים...לצורך סעיף זה מהווה חוזה זה חוזה משכון...

כן בדוח רישום המשכון נכתב כי היזם והקבלן ממשכנים לטובתו של המשיב: זכויות חוזיות ואחרות שיש לחייבים, לבעל/י הנכס בנכס, לרבות עתידיות, וכל כסף שיגיע לנכס...

 

מכאן יש לפנות לשאלה השנייה בדבר היקף תחולתו של המשכון שהוטל על זכויותיו החוזיות של היזם כלפי המנהל. לטענת המערערים, יש מקום להחריג מזכות המשכון את הזכויות בדירה ולקבוע כי המשכון חל אך ורק על המקרקעין כפי שהיו במועד רישום המשכון. דין טענה זו להידחות. שני הצדדים העלו לעניין זה טענות בדבר הפרשנות הראויה להסכם המשכון ובכך נתפסו לכלל טעות. זאת משום שהשאלה הרלבנטית לענייננו אינה נוגעת לעצם תחולתו של הסכם המשכון על זכויותיו החוזיות של היזם – שאלה שאילו היינו נדרשים לה היה עלינו להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים להסכם המשכון – אלא לטיבן ולמהותם של זכויות אלה.

 

זכויותיו החוזיות של היזם כלפי המנהל אינן נתונות במחלוקת. זכויות אלה קבועות בהסכמים שבינו לבין המנהל, וביניהן הזכות להירשם כחוכר במרשם המקרקעין וזכות ההחזקה במקרקעין. לפי הסכם החכירה זכויות אלה נפרשות על המחוברים ומכאן שזכותם החוזית של המערערים להחזיק בדירה נסוגה מפני זכותו של המשיב – הצומחת ממשכון ששוכלל ברישום – להעביר את זכויותיו של היזם לצורך פירעון החוב. גם בטענות המערערים בדבר הגיונה המסחרי של בטוחת המשכון אין ממש.  מערך הזכויות היה ידוע מבעוד מועד ומכאן יש להניח שתמחור הבטוחה על-ידי המשיב שיקלל גם את האפשרות שהמקרקעין יושבחו. יתרה מזאת, חזקה על המערערים שאף הם היו מודעים לכך.

השופט א' רובינשטיין: לפנינו שני חוזים: חוזה ראשון בין המערערים והיזם וחוזה שני בין היזם (והקבלן) למשיב. בחוזה הראשון מצהירים המערערים שזכויותיהם בנכס כפופות לזכויות ששעבד היזם למשיב. החוזה אמנם מתייחס לשעבוד במשכנתא, אך לא בהבחנה בין משכון ומשכנתא נאחזים המערערים. הדיון מתמקד אפוא בהיקף הזכויות ששעבד היזם למשיב, וזה יתברר באמצעות פרשנות החוזה השני. חוזה זה, ככל חוזה, יש לפרש "לפי אומד דעתם של הצדדים" (סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973).

 

הוראת חוזה זה יש לפרש לפי תכליתו, ולאור תכלית זו יש להבין את המונח "כל הזכויות... הקשורות בנכס והנובעות ממנו". בהקשר החוזה האחיד שלפנינו, הדגש ככלל הוא על התכלית האובייקטיבית (ע"א 5300/92 בנק לאומי לישראל נ' "אורות" מושב עובדים, פ"ד נא(5) 273; ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לבטוח בע"מ, פ"ד מח(1) 221).

 

"בחוזה מסחרי תהא זו [התכלית האוביקטיבית - א"ר] אותה תכלית מסחרית המגשימה את ההיגיון הכלכלי-מסחרי המונח ביסוד החוזה" (רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מילגרום נ' מרכז משען, פ"ד נב(4) 145, 158 - הנשיא ברק; ע"א 464/75 פרומוטפין בע"מ נ' קלדרון, פ"ד ל(2) 191; ע"א 552/85 אגסי נ' ח.י.ל.ן חברה ישראלית לעבוד נתונים בע"מ, פ"ד מא(1) 241; ע"א 898/03 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' חזן, פ"ד נט(3) 266). במקרה שלפנינו חוששני כי הפרשנות שמציעים המערערים (שאינם צד לחוזה השני) אינה מתיישבת עם "ההגיון הכלכלי-מסחרי המונח ביסוד החוזה".

 

מובן מאליו, כי להפרדה בין הקרקע למחוברים אין ככלל היגיון מסחרי, שכן היא מצמצמת, לעיתים עד כדי איון, את כדאיות הבטוחה. פרשנות הדוגלת בהפרדה זו מביאה לתוצאה הגובלת באבסורד - שכן בשלבים המוקדמים בטרם הקמת המבנים ניתן לממש את הקרקע, אך ככל שמתקדם תהליך הבנייה אפשרות זו הולכת ומתאיינת. והרי, "כלל ידוע הוא בפירוש חוזים שיש להימנע מפירוש המוביל לתוצאה אבסורדית, או המטיל על הצד להסכם התחייבות בלתי-סבירה" (ע"א 72/78 מינהל מקרקעי ישראל נ' ראב, פ"ד לב(3) 785, 789; ע"א 46/74 מורדוב נ' שכטמן, פ"ד כט(1) 477) - הוא הדין לפירוש המעניק לצד זכות שבנסיבות אינה סבירה. אין כל היגיון מסחרי במתן אפשרות ללווה לאיין את הבטוחה, ואין כוונה זו משתמעת מהלשון הגורפת של התניה המובאת מעלה. השכל הישר יורנו זאת בעליל.

 

בנסיבות אלה, אין מנוס מקביעה כי כוונת הצדדים לחוזה השני היתה לשעבד את מכלול הזכויות החוזיות הקשורות בנכס, ללא הבחנה בין המקרקעין והמחוברים.

 
 

מגדל ב.ס.ר 3 קומה 20
טלפון: 4975 -755 - 03

לצפיה במהדורת האינטרנט
לצורך הצפיה יש להתקין תוכנת Adobe Reader,
במידה ואין ברשותכם תוכנה זו, ניתן להורידה חינם כאן