בית המשפט פסק כי אין חובה בדבר צורך באימות שטר המשכון בדרך של חתימה על ידי עורך דין וכי חתימה שכזו אינה יכולה להוות אינדיקציה לדבר קיומו של הסבר ללקוח . בית המשפט קבע כי אין די בניסוח כללי בשטר המשכנתא לגבי ויתור על הגנת הדיור החלופי וככל שמדובר באנשים מן היישוב חובה על הבנק לוודא עימם באפן אקטיבי כי ברורים להם מהות הויתור והשלכותיו. כן קבע בית המשפט כי כאשר החותמת על שטר המשכנתא הינה צעירה חסרת נסיון, המרוחקת מעסקת היסוד של המשכנתא ואינה מוטבת שלה חלה על הבנק חובה אקטיבית לבאר לה את משמעות חתימתה ואת הסיכונים שהיא לוקחת. עוד קבע בית המשפט כי חובה על הבנק להסביר לבת שחתמה על שטר המשכון את השלכות החתימה ולא להסתמך על כי אביה יסביר לה את משמעות הדברים.
בפרשת עמר שמעון נדונה תביעה לביטול שטר משכון. התובעים הינם זוג נשוי והוריה של התובעת, אשר הינה בעלת 40% מהזכויות הרשומות בבית. עם השנים נקלע התובע לחובות הקשורים לעסקו. הבנק הציע לו ליטול הלוואה וכדי לאפשר רישום משכון על הזכויות בבית אף לכלול בהלוואה את יתרת המשכנתא על הבית שנלקחה על ידי התובעים מבנק אחר. הנתבע נענה להצעה והבנק העמיד לרשות התובעים הלוואה שחלק ממנה הועבר לכיסוי יתרת המשכנתא הראשונה והיתרה הועברה לחשבונם של התובעים בבנק האחר לסילוק יתרת החובה בחשבון, אשר כנגדו נרשמה משכנתא על הבית.
כנגד העמדת ההלוואה חתמו התובעים והתובעת על שטר משכון לטובת הבנק. התובעים לא עמדו בתשלומי החזרי ההלוואה ובהתאם נקט הבנק בהליכי מימוש המשכון.
התובעים טענו כי בהעדר אישור חתימתם על שטר המשכון, על ידי עורך דין, אין תוקף לשטר המשכון. כמו כן טענו התובעים כי המשכון מתייחס למגרש ולא לבית הבנוי עליו.
התובעת טענה כי לא הסכימה ליצירת המשכון על זכויותיה בבית וחתימתה על שטר המשכון נעשתה כעניין טכני, לאחר שהוסבר לה כי נדרשת חתימתם של כל בעלי הזכויות בנכס לצורך רישום המשכון של הוריה וכי לא יהא בחתימתה כדי לסכן את זכויותיה בנכס.
בנוסף נטען כי הויתור על דיור חלופי בשטר המשכון, נעשה ללא מתן ההסבר הנדרש לתובעים.
בית המשפט המחוזי מפי כב' השופטת רחל ברקאי קיבל את התביעה באופן חלקי ופסק כי לא הוכחה חובה בדבר הצורך באימות שטר המשכון בדרך של חתימה על ידי עורך דין וחתימה שכזו אינה יכולה להוות אינדיקציה לדבר קיומו של הסבר ללקוח .
כמו כן קובע בית המשפט כי הוראות שטר המשכון קובעות מפורשות כי המשכון, כולל הן את המגרש והן את הבנוי עליו.
לעומת זאת באשר לתובעת פוסק בית המשפט כי לכאורה עומדת כנגדה החזקה כי אדם החותם על מסמכי בנק קרא והבין את תוכנם ובוודאי כאשר מדובר בחתימה על מסמך מהותי כגון שטר משכון, אולם, בנסיבות דנן, עולה בבירור מן הממצאים כי התובעת הייתה מנותקת מכל המהלך אותו ביקש אביה לעשות בבנק דהיינו, ליטול הלוואה ולמשכן מנגד את ביתם. בעת חתימתה היתה התובעת בחורה צעירה, אמנם בגירה, אך רק חיילת בשירות סדיר בצה"ל, אשר התפנתה לבקשת אביה לחתום על מסמכים שונים בבנק כדי לאפשר את נטילת ההלוואה וזאת מבלי שקיבלה הסברים מפקידי הבנק אודות המשמעות של מעשיה. מנהל הבנק וכן פקידי הבנק, אשר הכירו מקרוב את פעילותו העסקית של אביה ואת הנסיבות בהן מתבקשת בחורה חסרת ניסיון למשכן את זכויותיה בנכס מבלי שהיא נהנית מכספי ההלוואה, היו צריכים לגלות אחריות ולהסביר לה את דבר משמעות חתימתה על שטר המשכון ואת הסיכונים בפניהם היא עומדת ולא להסתמך על כך שאביה יסביר לה את משמעות הדברים.
בית המשפט הוסיף כי חששותיה של התובעת שהתעוררו מאוחר יותר, שנים לאחר חתימתה על שטר המשכון, ופנייתה אל הבנק כדי לחזור ולברר את פשר משמעות חתימתה על המסמכים, מחזקת את המסקנה כי לא היתה מודעת ולא קיבלה הסברים ברורים סביב החתמתה על שטר המשכון.
בית המשפט קובע כי האמור לעיל מעוגן בחובתו של בנק במישור היחסים עם לקוח או עם ערב, הן מכוח הוראת סעיף 17 א' לחוק הבנקאות (שירות ללקוח) התשמ"א - 1981 והן מכוח חובת תום הלב והאיסור על הטעייה הקבועים בדיני החוזים. בית המשפט קובע כי שטר המשכון, ככל שהוא מתייחס לזכויותיה של התובעת בנכס, דינו להתבטל.
בית המשפט למד מהלכת מיסטר מאני ישראל כי צדדים להסכם יכולים להתנות על הגנת הסידור החלוף הקבוע בהוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב - 1972 וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז- 1967, אולם כאשר נכללת הוראה שכזו בהסכם הלוואה או בשטר משכנתא, הכוללים סעיפי ויתור בדבר הזכות לסידור דיור חלופי, אין די בהכללת ההוראה בשטר המשכנתא ומן החובה על הבנק להוסיף ולהבהיר לחותמים על ההוראה, כי עומדת להם הגנה מן הדין על בית המגורים וכי בפועל בחתימתם על הוראה זו מוותרים הם על הגנה זו.
בית המשפט פוסק כי במקרה דנן, הבנק הסתפק באזכור טכני של הוראות חוק הגנת הדייר וחוק ההוצאה לפועל בתוך בליל סעיפי החוזה וכי קריאה תמה של סעיפי הוויתור אין בה כדי להעמיד אדם מן הישוב, שאינו משפטן, על מהות הויתור שהוא עושה. יוצא אפוא כי על הבנק מוטלת החובה שלא להסתפק בניסוח האחיד והסתום של הויתור על הזכות האמורה אלא עליו להוסיף ולהבהיר בעל פה או במסמכים מפורטים וברורים אודות קיומה של הזכות ואודות הוויתור עליה וכן נפקות הויתור על הזכות.
חובה זו אף נגזרת מחובת הגילוי והנאמנות של הבנק כלפי לקוחותיו ומקבלי שירות. בית המשפט מוסיף כי מעדויות נציגי הבנק לא הוכח דבר מתן הסבר שכזה לתובעים ולאור תוצאה זו יש להורות כי הליכי המימוש יעשו בכפוף להגנת הסידור החלוף.