שם פרטי:
שם משפחה:
טלפון:
דוא''ל:
כתובת:

בקשה לביטול הסכם מכר שאושר על ידי הוצאה לפועל בגין פגמים נטענים

מאת: מתוך פקס בנק גיליון מספר 62   |   28.06.2006

 

רע"א  2125/06 ציפורה רובננקו נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ ואח', בבית המשפט העליון כבוד השופט ס' ג'ובראן

 

בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית-המשפט המחוזי בחיפה, בה נדחתה השגת המבקשת על החלטת ראש ההוצאה לפועל בחיפה, שלא לבטל את אישור המכר של נכס מקרקעין הידוע כחלקה 12 בגוש 6383 (להלן: הנכס). במסגרת אותה החלטה נדחתה גם בקשת המבקשת למתן צו מניעה זמני שיאסור על רישום שינוי הבעלות בנכס.

המבקשת מצביעה על מספר פגמים שונים שנפלו בהליכי מכירת הנכס ובפעולותיו השונות של הכונס, שיש בהם, כך לדידה, כדי להצדיק את ביטול המכירה. בין יתר הפגמים אותם מונה המבקשת ניתן להזכיר את הבאים: אי-ביצועה של התמחרות בין הקונים השונים; אי-המצאת טופס אזהרה למבקשת על-ידי הבנק, ואי-זימונה לדיונים בפני ראש ההוצאה לפועל למרות היותה הבעלים הרשומים של הנכס; מכירת הנכס במחיר נמוך יחסית, תוך התעלמות משמאויות נוספות של הנכס, שהעריכו את מחירו בסכום גבוה יותר; וכן, התעלמות ראש ההוצאה לפועל מן הקשרים בין הכונס לבין המשיבה 6, היא החברה הזוכה. עוד טוענת המבקשת, כי בית-המשפט שגה בקובעו, כי בקשת המבקשת לקתה בשיהוי. 

  

על בית-משפט לנהוג במידה רבה של זהירות בבואו לבטל אישור הסכם מכירת מקרקעין (רע"א 667/01 עיזבון אל רחמן דרביה ז"ל נ' היפר מטל בע"מ, פ"ד נו(2) 5). בעת דיון בבקשת ביטול כאמור, יש לתת את הדעת הן למהות הפגמים שנפלו באישור הסכם המכר והן למועד הגשת בקשת הביטול. ואכן, במספר מקרים בעבר הצביע בית-משפט זה על קיומן של מספר עילות העשויות להצדיק ביטולו של הסכם המכר, ובכלל זה, מקום בו נרקמה קנוניה בין הקונה לבין הכונס או מקום בו נודע לקונה על הפגמים המהותיים שנפלו בעסקת המכר עובר לאישורה על-ידי רשם המקרקעין, וכן כאשר אישור המכירה ניתן על בסיס שומות ישנות ולא מעודכנות (ראו למשל רע"א 2404/01 וקנין נ' בראון (טרם פורסם); רע"א 5080/97 כהן נ' עו"ד רום, פ"ד נב(2) 332; ראו גם רע"א 583/88 פרוקומרץ נ' שטנדר, פ"ד מב(4) 281). את התקיימותן של עילות אלו, המצדיקות ביטולו של הסכם המכר, עלינו לבחון בכל מקרה לגופו.

 

ובענייננו, ראש ההוצאה לפועל קבע מפורשות, כי המבקשת לא הצליחה לבסס את טענתה באשר לקיומה של קנוניה בין כונס הנכסים לבין הזוכה. אמנם, המבקשת מעלה שורה של טענות נגד קביעה עובדתית זו של ראש ההוצאה לפועל. אלא, שטענות אלו אין בידי לקבל, שכן הלכה ידועה היא, כי ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בנושאי מהימנות, ממצאים וקביעת עובדתיות של הערכאה הדיונית. זאת, להוציא מקרים חריגים ונדירים, אשר אינם מתקיימים במקרה דנא.

 

ראש ההוצאה לפועל אף מצא, כי גרסתה של המבקשת לפיה ידעה על הליך המכירה אך בחודש דצמבר 2004 אינה אמת. בנסיבות אלו, ומשהתברר, כי המבקשת יודעה על-ידי בנה בדבר קיומם של ההליכים למכירת הנכס, הרי שאין היא יכולה להיאחז עוד בטענה, כי אי-ההמצאה הפורמאלית של ההתראה מנעה ממנה את האפשרות לקחת חלק בהליך ההתמחרות (השוו וראו, רע"א 449/04 בן אליעזר נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ (טרם פורסם); רע"א 7724/04 גולקו נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (טרם פורסם); ע"א 1625/05 שמחיוף נ' מצפה ר"ג בע"מ (טרם פורסם)). לאור האמור, ומשנמצא כי המבקשת ידוע ידעה על קיומו של הליך המכירה, סבור אני, כי אין היא יכולה להמשיך ולהסתתר מאחורי טענת אי-ההמצאה.

 

לכל אלו מתווספת העובדה שחלפו קרוב לעשרה חודשים מן המועד בו נודע למבקשת על ההתמחרות. למותר לציין, כי שיהוי זה בהגשת הבקשה, די בו כשלעצמו, כדי להביא לדחייתה.

 

במקום אחר עמדתי על שיקול נוסף, אותו יש להביא בחשבון מקום בו נדונה בקשה לביטול הסכם מכר. שיקול זה נוגע לצורך להגן על קונה תם לב, אשר ביקש לרכוש זכויות בממכר. הגנה זו על הקונה נועדה לתמרץ קונים פוטנציאלים להשתתף במכירות פומביות (רע"א 3704/04 חזן נ' טפחות בנק למשכנתאות (טרם פורסם)). עמד על כך בית-משפט זה בע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כו(1) 793, 800: "מטרת חוק ההוצאה-לפועל, תשכ"ז-1967, והתקנות שהותקנו לפיו היא - להחיש ולפשט את הליכי ההוצאה-לפועל. סחבת בהליכים אלה מעודדת אי-קיום התחייבויות ופוגעת ללא צדק בנושים ... טובת החייבים שנכסיהם מוצעים למכירה פומבית דורשת, שמציעים רבים ישתתפו במכירה, כדי שיציעו מחירים שאינם נופלים מהשווי של הנכס. דבר זה לא יושג, אלא אם המציע יידע, שתוך זמן קצר יוברר, אם הוא זכה בנכס, והוא לא יהיה צפוי לאחר מכן לסכנה, שהמכירה תבוטל".

 

 

כן יש לציין, כי בסמוך למועד ההתמחרות הוערך שווי הנכס במימוש מהיר,  בהתאם לשומה שנעשתה לבקשת הכונס, בכ-1,288,000 דולר. מכך למדים אנו, כי סכום רכישת הנכס - 1,250,000 דולר - אינו נופל בהרבה מסכום הערכת שוויו. המבקשת אמנם הציגה שומות של מומחה מטעמה, אשר העריך את שווי הנכס בסכומים גבוהים יותר. אלא, שבהערכות אותן סיפק המומחה חלו תנודות די משמעותיות במשך תקופה יחסית קצרה. בהקשר זה, קבע ראש ההוצאה לפועל, ובצדק, כי יש לזקוף לחובת המבקשת את העובדה שנמנעה מלהעיד את אותו מומחה, במטרה לנסות  ולהבהיר את פשר השינויים שחלו בהערכותיו, ואגב כך לספק הסבר מניח את הדעת לשאלה מדוע יש להעדיף הערכות שווי אלו על-פני זו שאומצה על-ידי ידי בית-המשפט ברע"א 7435/04 הנ"ל.

 
 

מגדל ב.ס.ר 3 קומה 20
טלפון: 4975 -755 - 03

לצפיה במהדורת האינטרנט
לצורך הצפיה יש להתקין תוכנת Adobe Reader,
במידה ואין ברשותכם תוכנה זו, ניתן להורידה חינם כאן