שם פרטי:
שם משפחה:
טלפון:
דוא''ל:
כתובת:

ההליך לביצוע משכנתא

מאת: עו"ד גלעד נרקיס   |   28.10.2005

בעוד זכויות אובליגטוריות בכלל וזכויות חכירה מאת חברה משכנת בפרט ניתן למשכן ככל נכס אחר שאינו מקרקעין, בדרך של משכון לפי חוק המשכון, התשכ"ז-1967 (להלן: "חוק המשכון"), ללא צורך ברישום משכנתא לפי חוק המקרקעין, הרי שמשכון זכויות בעלות או זכויות שכירות רשומה במקרקעין יש למשכן על-ידי רישום משכנתא לפי סעיף 91 לחוק המקרקעין, שמימושה לפי האמור בסעיף 90 לחוק המקרקעין וסעיף 81 לחוק ההוצאה-לפועל[1] .

 

משכנתא שאינה רשומה לא ניתנת למימוש לפי חוק ההוצאה-לפועל, וצריך יהיה להקדים ולהגיש תביעת מימוש לבית-המשפט לפי סעיף 90 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969[2].

 

מסמך הנושא כותרת "התחייבות לרישום משכנתא" אינו בא בגדרם של החיובים המנויים בסעיף 81 לחוק ההוצאה-לפועל. אין כל דין הקובע כי התחייבות לרישום משכנתא ניתנת לביצוע כמו פסק-דין של בית-משפט, ומשום כך אין בסיס לפתיחת תיק ההוצאה-לפועל על-פי מסמך כזה, ואין לפעול על-פיו במסגרת ההוצאה-לפועל. גם לא ניתן לממש נכס על סמך הערת אזהרה בלבד: הערת אזהרה אינה זכות במקרקעין, אלא זוהי זכות שלילית מעצם טבעה, שנועדה למנוע מאחרים רכישת זכות קניינית במקרקעין[3].

 

תקנה 99 לתקנות ההוצאה-לפועל קובעת כי בקשה למימוש משכנתא תהא ערוכה לפי טופס 4 שבתוספת ותכיל את תיאור הנכסים הממושכנים, סכום החוב המגיע, תוך כדי הבחנה בין קרן, ריבית והוצאות, וכל תשלום נוסף בהתאם לתנאי המשכנתא.

 

לבקשה יצורפו המסמכים הבאים, במספר עותקים מספיק ללשכה ולכל חייב שיש להמציא לו אזהרה לפי תקנה 100[4]:

1.  שטר המשכנתא או העתק מאושר;

2. נסח רישום של המקרקעין הממושכנים;

3. תצהיר לאימות החוב המגיע ושאר העובדות הכלולות בבקשה;

4.  מקום שבעל המשכנתא מיוצג על-ידי עורך-דין - -ייפוי-הכוח של עורך-הדין, זולת אם ייפוי-הכוח הופקד במזכירות בית-המשפט או בלשכה ועורך-הדין הורשה בו להוצאה-לפועל ולגביית כספים; אם הופקד ייפוי-הכוח בבית-המשפט כאמור, יצוין בבקשה שם בית-המשפט ומספר התיק שבו הופקד ייפוי-הכוח. הופקד ייפוי-הכוח בלשכה - יצוין בבקשה מספר התיק שבו הופקד כאמור;

5.  היה בעל המשכנתא מיוצג על-ידי עורך-דין על-פי ייפוי-כוח כללי, - יצא ידי חובתו לפי פסקה (4), גם אם צירף העתק של ייפוי-הכוח מאושר על-ידי עורך-דין.

 

בעניין בולוס[5], בו לא היה בידי המבקשת שטר משכון או תעודת רישום, נקבע כי בהיעדר שטר משכון היה על הדיון להתקיים מלכתחילה בבית-המשפט-המחוזי ולא בהליכי הוצאה-לפועל.

טענה לפיה בהודעת המשכון אין זיהוי מדויק של המגרש - יש לה משקל כאשר הרישום עלול להביא לידי טעות או למימוש נכס שאינו ממושכן, אולם כאשר אין מחלוקת לגבי זהות הנכס הממושכן, אין לכך חשיבות כל עוד אין בכך כדי לגרום עוול לבעל-הדין האחר. הפרוצדורה אינה מיטת סדום שבה מקצצים את רגליו או מתיזים את ראשו של בעל-דין כדי להכניסו לתוכה כנכה או כבר-מינן. הפרוצדורה היא מסגרת רחבה וגמישה למדי, המכוונת לתת לבעל-דין את מלוא האפשרות להציג ולפתח את עניינו בצורה מלאה ושלמה. היא חייבת להישאר כך גם כאשר מתרחשת תקלה או שבעל-דין עושה שגיאה במהלך המשפט, הניתנת לתיקון בלי לגרום עוול לבעל-הדין האחר[6].

בתכוף לאחר הגשת הבקשה למימוש משכנתא, ימציא המוציא-לפועל לחייב
אזהרה לפי סעיף 7 לחוק; לאזהרה יצורפו העתק מהבקשה האמורה בתקנה 99 ומהמצורפות אליה; אולם בלשכה ממוכנת אין צורך לצרף לאזהרה את המסמכים האמורים, ובלבד שבאזהרה עצמה נכללו פרטי שטר המשכנתא
[7].

 

 

 

האזהרה תפרט שאם החייב לא ישלם את המגיע ממנו, בתוך 20 ימים מיום המצאתה או תוך מועד קצר יותר שראש ההוצאה-לפועל קבע מטעמים מיוחדים, יינקטו הליכי מכירת המקרקעין הממושכנים[8].

 

 

יצוין, כי כאשר מושכנו זכויות חוזיות במקרקעין ונרשמו אצל רשם המשכונות, אין הפיכת הזכויות החוזיות לזכות בעלות - על-ידי רישום בלשכת רישום המקרקעין - מפקיעה את המשכון.

 

לא יעלה על הדעת כי חייב ישתחרר מחיובו על-פי השעבוד, אך ורק משום שלא עודכן רישום השעבוד בעת רישום המקרקעין. גם המחוקק נתן דעתו לגורל המשכון, כאשר הזכות הממושכנת מומשה, והורה בסעיף 9(ב) לחוק המשכון כי משמומשה הזכות האובליגטורית שמושכנה במשכון, ובמימושה ניתנו זכויות קנייניות על-ידי רישום בלשכת רישום המקרקעין, יחול המשכון על המקרקעין הרשומים[9].

 

סעיף 90 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע כי "מימוש משכנתא יהא על-פי פסק-דין של בית-משפט או על-פי צו ראש ההוצאה-לפועל ובדרך האמורה בסעיף 18 לחוק המשכון."

 

הוראת סעיף 18 קובעת כי מימוש המשכון יהיה בדרך של מימוש נכס שהוטל עליו עיקול בהוצאה-לפועל של פסק-דין.

 

הוראות חוק ההוצאה-לפועל מצוות על רישום העיקול בפנקסי המקרקעין ומתירות את מכירת המקרקעין כעבור 30 יום מיום הרישום. מעבר לכך לא נדרשת בתיק עצמו כל פעולה נוספת. אכן תקנות ההוצאה-לפועל מוסיפות תנאי נוסף, של משלוח הודעה לחייב בטרם השלמת המכירה של המקרקעין המעוקלים, אלא שראש ההוצאה-לפועל רשאי להורות על מימוש המשכון "בדרך אחרת, שראה אותה יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין", ולפטור את הזוכה מהמצאת אותה הודעה[10].

 

יצוין כי על-פי סעיף 90, גם בית-המשפט רשאי להורות על מימוש משכנתא, אך הוא לא יעשה כן אלא אם הגיש לו בעל המשכנתא תובענה לגביית החוב, או כיוצא בזה תובענה אחרת המחייבת ביצוע זכותו. בעל משכנתא אומנם רשאי לאכוף את החוב על הממשכן בדרך זו ככל חוב אחר, אך בדרך-כלל הוא לא יעשה כן, הואיל ואין צורך בכך, שכן על-פי סעיף 81 לחוק ההוצאה-לפועל, דינו של החיוב הוא כפסק-דין, וראש ההוצאה-לפועל מבצעו בלא להיזקק את הנושה לפסק-דין. לפיכך, אין דרכו של בית-המשפט עוד ליתן סעד בעניין בו לשכת ההוצאה-לפועל רשאית לעסוק[11].

 

במימוש המשכנתא תפקיד ראש ההוצאה-לפועל מצטמצם לשאלות בדבר אופן המימוש. החייב מצידו מוגבל בטענות אותן הוא רשאי להעלות כנגד מימוש המשכנתא בהוצאה-לפועל, ואלו מסתכמות בעיקרן לטענות "פרעתי" במסגרת סעיף 19 לחוק ההוצאה-לפועל[12].

 

מימוש המשכנתא כשעבוד קנייני הינו מסלול נפרד מהליכי הוצאה-לפועל רגילים לאכיפת חוב על-פי פסק-דין, ואין נקיטה במסלול אחד מונעת או מייתרת את האחר, גם אם אלה נוגעים לאותו חוב עצמו. מושכלות ראשונות הן כי לנושה מובטח שבידו שעבוד קנייני להבטחת חובו - היכולת להיפרע את חובו באמצעות מימוש הנכס המשועבד - וזאת במישרין וללא תלות בהליכים אחרים או בנושים אחרים, ובמנותק גם מהליכי הוצאה-לפועל רגילים המתנהלים לגבי אותו חוב, או מהליכי פשיטת רגל או פירוק באם אלה מתקיימים[13].

 

כשם שהליכי מימוש משכנתא אינם נפגעים מעצם קיומו של הליך הוצאה-לפועל רגיל למימוש אותו חוב בגינו ניתן פסק-דין בבית-משפט, כך אין הם נפגעים מעצם קיום הליך של איחוד תיקים. גם עמידה בהסדר תשלומים במסגרת איחוד תיקים אינה פוגעת בזכות הנושה המובטח לממש את בטוחתו בגין החוב שבפיגור, אלא עשויה להיות לה משמעות לעניין ייתורם של אמצעי כפייה לאכיפת תשלום החוב בהוצאה-לפועל, כגון צווי מאסר[14].

 

בעניין שוורץ[15] קבע כבוד השופט בר-אופיר, כי בהליכים של מימוש משכנתא, מדיניות נכונה היא לבצע את הפינוי בשלב מוקדם של ההליכים. הדברים אמורים כמובן במקרים הנפוצים, שבהם אין חובה להעמיד סידור חלוף לחייב ולמשפחתו, לפי ההתניה שבשטר המשכנתא. הטעם לכך הוא שהנכס יהיה נקי מכל מחזיק כאשר הכונס יציע אותו לקונים בכוח. עבור נכס כזה תוכל להתקבל הצעת מחיר מרבית רק כאשר הוא יהיה פנוי מדייריו, והקונה יוכל לנהוג בו מנהג בעלים מיד לאחר אישור המכירה. הקשיים למכור נכס תפוס ברורים וידועים. הקונה יהסס להציע מחיר מרבי עבור נכס תפוס, מכיוון שהוא עומד במקרה כזה בפני מצב מעורפל ואפילו מסוכן, שמא לא יפנה החייב את הדירה כלל או יאחר בפינויה.

בנתונים כאלה נתון הקונה לחסדיו של החייב, עד שיסתיימו הליכי הפינוי שמלווים לעיתים במאבקים משפטיים עקשניים וממושכים שעולים כסף רב, לבד מעוגמת נפש רבה.



[1]     בר"ע (ב"ש) 55/90 בנק אוצר החייל נ' בן שימול אליהו, תק-מח 91(1) 361.

[2]     בר"ע (חי') 1139/02 בנק דיסקונט למשכנתאות נ' בולוס, דינים מחוזי לג(4) 317.

[3]     בר"ע (חי') 1139/02 בנק דיסקונט למשכנתאות נ' בולוס, דינים מחוזי לג(4) 317.

[4]     תקנות ההוצאה-לפועל, התש"ם-1979, תקנה 99.

[5]     בר"ע (חי') 1139/02 בנק דיסקונט למשכנתאות נ' בולוס, דינים מחוזי לג(4) 317.

[6]     בר"ע (חי') 3520/01 בנק ירושלים בע"מ נ' אבו עואד, דינים מחוזי לג(4) 359.

[7]     תקנות ההוצאה-לפועל, התש"ם-1979, תקנה 100.

[8]     שם.

[9]     ע"א (ת"א) 1192/97 שרה מילר בן חרות נ' בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ, תק-מח 98(1)
2647.

[10]    בר"ע (ב"ש) 5034/96 בנק לאומי נ' נוסוב אדוארד, תק-מח 96(3) 965.

[11]    בר"ע 49/71 הלוואה וחיסכון חי נ' בנק משכנתאות, פ"ד כה(1) 631.

[12]    רע"א 102/00 קוזצ'י נ' בנק עצמאות למשכנתאות, פ"ד נד(4) 761.

[13]    רע"א 102/00 קוזצ'י נ' בנק עצמאות למשכנתאות, פ"ד נד(4) 761.

[14]    רע"א 102/00 קוזצ'י נ' בנק עצמאות למשכנתאות, פ"ד נד(4) 761.

[15]    ע"א (ת"א) 1621/02, בש"א 7244/02 שוורץ נ' מיסטר מאני ישראל (1997) בע"מ, דינים מחוזי לג(2) 870.

 
 

מגדל ב.ס.ר 3 קומה 20
טלפון: 4975 -755 - 03

לצפיה במהדורת האינטרנט
לצורך הצפיה יש להתקין תוכנת Adobe Reader,
במידה ואין ברשותכם תוכנה זו, ניתן להורידה חינם כאן